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Tout ce que vous devez savoir sur la SAS immobilière

Statut SAS immobilière pour investir dans la pierre
Plublié le Modifié le
Par Tarek GARBAA

Lorsque l’on souhaite se lancer dans l’investissement immobilier en tant que professionnel, le choix d’un statut juridique est une étape incontournable. À ce titre, la société par actions simplifiées (SAS) constitue une forme juridique pertinente que vous souhaitez investir seule ou à plusieurs dans l’immobilier. De fait, la SAS offre des perspectives très intéressantes notamment grâce à sa souplesse de fonctionnement et sa grande accessibilité. Dans cet article, découvrez tout ce que vous devez savoir sur cette forme juridique. 

La SAS immobilière ? 

La SAS investissement immobilier est une société commerciale régie par les articles L227-1 et suivants du code de commerce. Ce statut juridique vous donne la possibilité d’acquérir, d’exploiter un ou plusieurs biens immobiliers. Dans les faits, la SAS immobilière vous permet d’exercer une activité immobilière commerciale. En ce sens, cette forme juridique vous permet de générer des revenus en vous donnant la possibilité de procéder à des opérations d’achat-revente ou encore de mettre votre bien en location. 

Comment fonctionne une SAS immobilière ?

Contrairement à la SCI, le fonctionnement de la SAS immobilier locatif ou la SAS investissement immobilier est très peu encadré par le code du commerce. De fait, les actionnaires déterminent librement les règles de gestion, d’organisation et de fonctionnement de la société lors de rédaction des statuts. Concrètement, la seule obligation légale d’une SAS immobilière est la nomination d’un président de SAS. Rattaché au régime général de la Sécurité sociale, le président de SAS est chargé de représenter, administrer et gérer la société. Il prend toutes les décisions stratégiques qui ont trait à la vie de la structure et peut conclure des contrats au nom et pour le compte de la SAS. Les modalités de sa nomination et de sa révocation sont définies dans les statuts. 

Évidemment, même si la SAS offre une grande liberté statutaire, certaines règles doivent être observées pour assurer le bon fonctionnement et la pérennité de la société. Il s’agit notamment de : 

  • La détermination des modalités de décisions collectives
  • L’organisation d’une AGE (assemblée générale extraordinaire) pour toutes les décisions pouvant impacter la vie de la structure 
  • La répartition des pouvoirs 
  • La composition des organes dirigeants
  • La tenue d’une comptabilité de trésorerie ou d’engagement
  • La déclaration fiscale afférente à la société

Notons que les statuts peuvent également comporter un certain nombre de clauses qui permettent de mieux gérer les situations particulières. 

SAS immobilière ou SCI : Pourquoi opter pour une SAS ?

Si la SAS business immobilier fait partie des statuts juridiques les plus plébiscités aujourd’hui par les investisseurs immobiliers, c’est parce qu’elle présente une pléthore d’avantages qui en font une forme sociale très intéressante : 

Une grande accessibilité

Alors que la constitution d’une SCI nécessite deux associés au minimum, une SAS peut-être créée par un seul associé. Dans cette optique, elle est dénommée SASU ou Société par action simplifiée unipersonnelle. Par ailleurs, la SAS ne limite pas non plus le nombre d’associés maximum.

Pas de capital minimum

Une SAS immobilière peut-être créée à partir de 1 € symbolique de capital. De fait, la constitution d’une SAS n’impose pas le versement d’un capital social minimum. Bien sûr, pour être considérée comme une SAS immobilière, l’actionnaire doit apporter au minimum un bien immobilier lors de sa création. Cela via un apport en nature. 

Bon à savoir 
Les actionnaires peuvent opter pour une SAS immobilière au capital variable qui leur permet d’augmenter et de diminuer le capital (dans la limite des clauses statutaires obligatoires) sans avoir à modifier les statuts et à convoquer une AGE. 

La protection du patrimoine personnel des actionnaires

Si la SAS immobilière est de plus en plus populaire, c’est parce qu’il s’agit d’un statut juridique extrêmement protecteur. De fait, dans une SAS, la responsabilité de chaque actionnaire est limitée à ses apports. Ce qui signifie qu’en cas de dettes sociales, seuls les patrimoines appartenant à la société pourront être visés. En aucun cas, leur patrimoine personnel ne pourra être engagé par les créanciers de la SAS.

Quels sont les inconvénients d’une SAS immobilière ?

Si la SAS immobilière présente des avantages non négligeables, elle n’est pas non plus exempte d’inconvénients. Pour ne citer que : 

  • Le coût de fonctionnement plutôt élevé 
  • Les services d’un expert comptable
  • Les frais de constitution
  • La complexité de la rédaction des statuts qui nécessite souvent de faire appel à un professionnel
  • L’imposition sur les sociétés obligatoire
  • Les cotisations sociales du Président de la SAS identiques à celles des salariés

Alors, devez-vous faire un investissement SCI ou pas ? Pour répondre à la question SCI ou SAS immobilière, plusieurs éléments doivent être pris en compte. Entre autres, si vous souhaitez investir seul dans un bien immobilier, optez pour une SAS s’impose. De même, si vous souhaitez bénéficier d’un fonctionnement souple, créer une SAS peut s’avérer être un atout de taille. Par contre, il faudra prévoir les coûts de fonctionnement. 

Zoom sur la fiscalité d’une SAS 

L’impôt sur les sociétés

La SAS est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés. En effet, en vertu de l’article 239 bis AB du Code Général des Impôts (CGI) les SAS immobilières ne peuvent pas bénéficier de l’imposition sur le revenu. Ainsi, les revenus locatifs et plus-values sont imposés au niveau de la structure. De même, les dividendes sont également imposés au titre de revenus des capitaux immobiliers.

SAS immobilière et TVA 

En fonction de son chiffre d’affaires, la SAS immobilière peut être soit soumise au régime de la franchise en base de TVA, soit au régime réel simplifié de TVA ou le régime réel normal. Concrètement, voici les seuils à ne pas dépasser pour l’année 2021 et 2022 : 

  • 85 800 € de CA pour une SAS franchise en base de TVA
  • 818 000 € de CA pour le régime réel simplifié de TVA
  • 901 000 € de CA pour le régime réel normal de TVA

Quid des démarches à suivre pour créer une SAS immobilière 

La création d’une SAS immobilière doit respecter un certain nombre de formalismes : 

  • Rédaction des statuts 
  • Constitution et libération du capital
  • Publication d’un avis de constitution de la société dans un JAL (Journal d’annonces légales)
  • Dépôt du dossier de demande d’immatriculation au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent ou au greffe du tribunal

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