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Réussir son investissement locatif

Investissement locatif
Plublié le Modifié le
Par Tarek GARBAA

Lorsque l’on cherche le meilleur placement, la bonne solution pour gagner de l’argent, l’investissement locatif se positionne en tête de liste. Proposant de bons rendements, cette solution de placement reste une des plus sûres. C’est pourquoi beaucoup plébiscitent l’investissement locatif.

Les avantages sont nombreux et chacun peut trouver des opportunités sur le marché. De plus, pouvoir calculer le taux de rentabilité permet de se rassurer avant de se lancer.

En quoi consiste l’investissement locatif ?

L’investissement locatif consiste à acheter un bien et à le louer.

Sur le principe, l’investissement locatif peut s’effectuer avec de nombreux biens ou objets. Il en existe des très exotiques comme plus habituel. C’est notamment le cas de l’investissement locatif immobilier.

Le point fort de l’investissement locatif est de ne pas avoir besoin d’être présent ou proche du logement. Il existe de nombreuses formules pour que la gestion soit autonome et génère des revenus passifs.

Enfin, les gains potentiels sont multiples :

  • en cas de plus-value du logement à la revente,
  • avec les loyers réguliers ou revenus locatifs,
  • grâce à la défiscalisation.

Quels types de biens existent en investissement locatif ?

Voici quelques exemples de biens que vous pouvez acheter pour ensuite profiter d’un rendement locatif :

  • un appartement ou une maison d’habitation,
  • un logement de vacances (studio, appartement, mobilhome…),
  • une œuvre d’art,
  • un garage,
  • un logement étudiant,
  • des bureaux, ou locaux commerciaux,
  • une résidence pour personnes âgées,
  • une parcelle de bois,
  • des terrains nus…

Le logement a la particularité de pouvoir être vide ou meublé, neuf ou ancien. En fonction, la fiscalité n’est pas la même.

Avec ce petit panel d’investissement locatif possible, vous vous rendez compte de l’étendue des possibilités.

De nombreux critères sont à prendre en compte pour s’orienter vers tel ou tel investissement locatif. En effet, vous pouvez acheter un bien immobiliser sur un lieu de vacances pour en profiter également quelques semaines par an. Si vous ne souhaitez pas investir dans le logement de vacances, mais simplement placer votre argent dans le long terme, le logement étudiant ou la chambre en EHPAD est une solution.

Enfin, quel que soit le placement, la finalité est d’acheter un bien qui vous assure un patrimoine. Une étude préalable est toujours nécessaire pour opter pour la meilleure solution. En effet, les intérêts divergent en fonction des revenus et des options retenues.

Pourquoi opter pour l’investissement locatif, quels intérêts ?

Si beaucoup de personnes optent pour l’investissement locatif, c’est qu’elles y trouvent leur compte.

Le principal avantage de l’investissement locatif porte sur la fiscalité. En effet, grâce à des dispositifs comme la loi Pinel, Bouvard ou Scellier, les enjeux fiscaux sont importants. Vous avez la possibilité de réduire considérablement vos impôts, même de profiter de cette diminution pour placer votre argent et le rentabiliser.

Ensuite, l’investissement locatif permet de se confectionner un patrimoine. Même si vous ne profitez pas directement du bien acheté à court ou moyen terme, ce dernier vous appartiendra. Ensuite, l’argent gagné permet d’effectuer un nouvel investissement locatif

Enfin, l’investissement locatif peut être vu comme un complément de revenus. En effet, que vous ayez un apport conséquent ou lorsque les remboursements prennent fin, les loyers encaissés créent un bénéfice dont vous profitez. Libre à vous ensuite de profiter de ces gains supplémentaires ou de les réinvestir pour gonfler vos gains financiers futurs.

Quels sont les freins, les craintes liées à l’investissement locatif ?

Après avoir sondé de nombreuses personnes, le premier frein est la méconnaissance du sujet. En effet, de nombreux investisseurs potentiels ne se lancent pas dans l’investissement locatif. Beaucoup pensent, à tort, que les placements immobiliers, par exemple, sont réservés aux plus riches. Pourtant, pour réussir un bon investissement locatif, l’apport n’est pas toujours nécessaire, car d’autres critères comptent et permettent une rentabilité inespérée.

Pour d’autres, ce sont tous les enjeux fiscaux qui bloquent le lancement dans ce secteur locatif. La crainte de subir un contrôle fiscal, et de se faire redresser, limite les ardeurs de potentiels investisseurs.

Faire diminuer ses impôts en investissant de la location parait aussi inespéré. Cela fait penser à bon nombre que c’est un piège. Malheureusement, il existe des personnes mal intentionnées qui surfent sur la naïveté et alimentent ces peurs. Mais aujourd’hui, des sociétés vous épaulent et vous établissent le meilleur plan de financement.

Les nombreuses opportunités sur le marché brouillent les pistes : créer une société, investir dans le logement étudiant ou dans une SCPI par exemple. Toutes les solutions possibles, les opportunités financières noient les aspirants investisseurs dans le bouillon administratif.

Chaque situation possède sa solution et trouver la meilleure n’est pas compliqué. Il suffit de la chercher.

Enfin, les crises successives (sanitaires et économiques) font peur. « Et si jamais je n’ai plus de locataires ? » Effectivement, c’est un risque qu’il faut considérer. Comme tout placement, les risques existent. Toutefois, s’il est bien calculé, le secteur de location bien étudié, les dossiers des locataires considérés, la rentabilité est assurée. Des assurances existent aujourd’hui pour garantir un loyer minimum, combler les impayés et donc garder une visibilité sur son placement immobilier.

Une structure est-elle nécessaire pour investir dans la location ?

Pour sécuriser son investissement locatif et améliorer les avantages fiscaux, il est parfois bien de créer une structure, une société, sans que cela ne soit une obligation. Toutefois, la SCI reste la solution privilégiée par bon nombre d’investisseurs dans le locatif.

En effet, la SCI ou Société Civile Immobilière permet la gestion de biens immobiliers à louer. Ainsi la gérance est facilitée et l’imposition s’applique sur la société ou sur le revenu. Cependant, vous ne pouvez pas créer une telle société tout seul, pour exister, une SCI doit comporter au moins deux associés.

Heureusement, vous avez aussi la possibilité d’opter pour une SAS Immobilière ou de ne pas créer de société et établir simplement une déclaration des revenus. En fonction des gains de votre investissement locatif, différentes cases de la déclaration d’impôt sont à remplir.

Pour les plus frileux, une alternative à l’investissement locatif existe : la SCPI ou Société Civile de Placement immobilier. Plutôt que de gérer le locatif vous-même, vous investissez directement dans une structure qui gère un parc immobilier.

Existe-t-il des régions ou départements plus intéressants que d’autres ?

De nombreuses analyses démontrent que certains secteurs ou certains départements se développent plus que d’autres. Ainsi, pour conforter son investissement locatif, il est bien d’étudier le marché, l’évolution d’une ville ou d’un quartier. Vous devez trouver un achat au m2 encore intéressant et surtout un vivier de locataire potentiel.

En 2020, les villes (et la périphérie) au top de l’investissement locatif étaient :

  • Toulouse,
  • Nantes,
  • Lille,
  • Rennes,
  • Angers,
  • Strasbourg,
  • Lyon.

En effet, ces villes ont connu une hausse de leur prix et donc l’investissement locatif a vu son rendement boosté.

La majorité de ces villes sont des villes étudiantes, dynamiques et qui attirent encore du monde.

Toutefois, beaucoup d’autres villes ont un potentiel énorme dans l’investissement locatif. Par exemple, une construction proche d’une gare de province, un logement à proximité d’une université, un appartement situé dans une zone de dynamisme urbain.

Les opportunités sont nombreuses. Il suffit de les trouver après une étude minutieuse et de se lancer.

Quel rendement moyen espérer avec un investissement locatif ?

Malheureusement, cette question n’a pas de réponses directes. En effet, les résultats dépendent de tellement de critères qu’il est difficile d’établir un taux de rendement pour l’investissement locatif.

Toutefois, il existe différents calculs pour refléter la performance potentielle de son investissement locatif. La rentabilité nette est un bon indicateur pour savoir s’il est intéressant de se lancer. En effet, une formule simple permet de calculer un taux de rentabilité net des charges et impôts. C’est bien évidemment une formule qu’il faut affiner pour obtenir un taux plus précis, mais elle permet d’avoir un ordre d’idée avant de se lancer.

En effet, si ce taux de rentabilité est au-dessus de 5 %, le risque est minime.

La formule à utiliser est :

Rentabilité = (9 mois de loyer brut / coût de l’achat) * 100

Le coût total de l’achat comprend les frais de notaire, d’agence et autres frais engagés lors de l’achat. Le calcul s’effectue sur 9 mois, car les 3 mois restants correspondent généralement aux frais annuels comme la taxe foncière par exemple. La même formule sur 12 mois permet de ressortir le taux de rentabilité brut (peu d’intérêt).

Prenons un exemple d’un appartement acheté 140 000 € frais de notaire inclus en région lyonnaise. Le loyer prévu est de 800 €. La rentabilité nette sera de 9×800140000×100 =5,14 %.

Pour conclure sur l’investissement locatif

L’investissement locatif permet d’investir sur l’avenir. En effet, c’est une solution parfaite pour établir un patrimoine et créer des revenus supplémentaires.

Différentes formules existent et de nombreuses opportunités sont sur le marché. Après avoir surmonté ses craintes, un investisseur débutant privilégiera des petits achats comme un garage pour ensuite évoluer vers des biens de grandes ampleurs.

Quelques risques existent, mais lorsqu’une étude préalable a été bien effectuée, ils demeurent minimes.

Dans l’investissement locatif, le plus important, c’est de se lancer. Une fois, la machine en marche, le cercle vertueux des gains s’enclenche.

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