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L'impôt sur les plus values immobilières

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Tarek GARBAA
29 juillet, 2021
impôt sur les plus values immobilières
Table des matières

Chaque fois que nous achetons un bien, même s'il s'agit de la maison familiale, nous nous attendons toujours à ce qu'il prenne de la valeur. Cela fait du bien de constater que nous avons réalisé un bon profit lorsque nous vendons, mais cette satisfaction peut être quelque peu tempérée lorsque nous réalisons combien d'impôts nous devons payer. Il est donc utile de comprendre dès maintenant quelles règles de la taxe sur les plus-values s'appliquent à vous en tant que résident français, ou si vous y possédez un bien immobilier.

Qu'est-ce que l'impôt sur les plus-values ?

L'impôt sur les plus-values est un prélèvement que vous payez lorsque vous vendez un bien dont la valeur a augmenté depuis que vous l'avez acheté. Votre taux d'imposition des plus-values varie selon vos revenus et votre statut fiscal. Certains actifs sont imposés à des taux différents selon leur nature et la situation.

Presque tous les biens que vous possédez sont soumis à l'impôt sur les gains en capital si vous les vendez à un prix supérieur au prix d'achat initial. Cela inclut des biens comme les meubles et les objets de collection et les investissements tels que les actions et les obligations.

L'impôt sur les gains en capital s'applique également lorsqu'il s'agit de ventes de biens immobiliers, et c'est ce dont nous parlerons dans la suite de cet article.

Impôt sur les plus-values

Le taux normal d'imposition des plus-values sur la vente de biens immobiliers est de 19%. Des majorations progressives sont ajoutées pour les gains supérieurs à 50 000 €, à partir de 2 % et pouvant atteindre 6 % pour les gains supérieurs à 260 000 €.

Cela fait un taux d'imposition maximal potentiel (y compris les charges sociales complètes) de 42,2% - mais il existe divers allègements et exonérations, vous ne devriez donc pas avoir à payer autant d'impôts.

Le taux normal de charges sociales sur les revenus de placement, y compris les plus-values immobilières, est de 17,2 %. Vous pourriez bénéficier d'un nouveau taux inférieur de 7,5% si vous êtes couvert par le système de santé d'un autre pays de l'UE/EEE. Ceci s'applique aux résidents titulaires du formulaire S1 et aux non-résidents dont les gains ou revenus proviennent de France.

Propriété imposable

Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires sont soumises à l'impôt sur les plus-values. Sont également concernés les immeubles locatifs, les commerces, les terrains (y compris les terrains à bâtir) et les logements vacants. Vous devrez également payer cette taxe si vous vendez des parts dans une société d'investissement immobilier ou dans une société immobilière.

Exonération résidence principale

Si vous possédez une propriété et qu'il s'agit de votre maison familiale, il y a de fortes chances que vous n'ayez pas à payer d'impôt sur le gain. Mais attention à bien suivre les règles.

La résidence principale est exonérée de taxe sur les plus-values et de charges sociales dès lors qu'elle constitue votre résidence habituelle et effective au moment de la vente. Vous devez être immatriculé et payer des impôts en France.

Autres exonérations fiscales sur les plus-values

Les résidents âgés peuvent échapper aux impôts et aux charges sociales s'ils :

  • Reçoivent une pension d'État (ou une carte d'invalidité), et ;
  • Ils n'avaient pas d'impôt sur la fortune au cours de l'année précédant la vente, et
  • Leur revenu imposable cette année-là était inférieur à un certain niveau.

Vous pouvez également être exonéré d'impôt lors de la vente d'un bien immobilier si vous n'avez pas été propriétaire d'une résidence principale au cours des quatre dernières années et que vous réinvestissez le produit dans une résidence principale.

Les ressortissants français résidant à l'étranger et résidents des pays de l'UE, de la Norvège et de l'Islande (ou d'un autre État si la convention fiscale le permet) peuvent ne pas avoir à payer d'impôt sur les plus-values si la vente est réalisée dans les cinq ans après avoir quitté la France et qu'ils avaient été résidents fiscaux pendant au moins deux. Celle-ci ne se limite pas à la résidence principale mais n'est disponible qu'une seule fois et uniquement pour des gains jusqu'à 150 000 €.

Réduction de l'impôt sur les plus-values en France

Si vous ne bénéficiez pas de ces exonérations, un système d'allègement progressif réduira pour vous les charges fiscales et sociales – plus vous détenez le bien longtemps, moins vous payez d'impôts.

A partir de la sixième année, l'impôt sur les plus-values est réduit de 6% par an (4% en année 22). Cela signifie qu'il n'y a pas d'impôt à payer après 22 ans.

Il est plus difficile d'échapper aux charges sociales. A partir de la sixième année, ils sont réduits de 1,65 % par an (1,6 % pour la 22e année), puis à partir de la 23e année, la réduction passe à 9 %. Cela vous donne une exonération totale après 30 ans.

Calcul des plus-values en France

Le gain imposable est la différence entre le prix d'achat (ou la valeur d'homologation en cas d'héritage) et le prix de vente. Vous pouvez alors déduire 7,5% du prix d'achat pour les frais d'acquisition (ou plus si documentés), et les dépenses réelles d'amélioration ou d'amélioration à condition qu'elles n'aient pas déjà été prises en compte aux fins de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne soient pas des dépenses d'entretien courant. Les améliorations doivent avoir été effectuées par des entrepreneurs enregistrés et une preuve de paiement est requise.

Lorsqu'une propriété est vendue plus de 5 ans après son achat, les coûts d'amélioration peuvent être évalués à 15% du prix d'achat. Le vendeur n'est pas tenu de justifier des frais réels encourus, ni même de la réalisation effective d'améliorations.

Comment calculer le taux d'imposition des plus-values immobilières ?

Ce calcul est en fait un peu plus complexe, puisque certains frais doivent être ajoutés au prix d'achat (frais de notaire, commissions d'agence, droits de donation, travaux effectués pour des biens détenus depuis au moins 5 ans, etc.) et en déduire d'autres de la vente le prix. Il est possible de baisser légèrement le prix de vente en déduisant d'autres frais comme les diagnostics obligatoires.

Exemple

En janvier 2009, vous avez payé 250 000 € pour l'achat d'un appartement en résidence secondaire. Vous avez réalisé des travaux d'agrandissement ou d'amélioration pour un montant total de 15 000 €. En mai 2021, vous avez vendu votre bien pour 350 000 €.

Fixation du prix de vente : 350 000 € - 1 000 € de frais de diagnostic obligatoire = 349 000 €.

Fixation du prix d'achat : 250 000 € + 8 % de frais d'acquisition + 12 % de forfait = 250 000 € + 20 000 € + 30 000 € = 300 000 €.

Calcul de la plus-value nette imposable : 349 000 € - 300 000 € = 49 000 €.

Entre l'achat (2009) et la vente (2021), vous avez été propriétaire de votre appartement pendant 12 ans. A partir de la 6ème année, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur le revenu de 6%, pour un total de 42%. Base imposable au taux de 19% : 28 420 €.

Vous bénéficiez également d'une réduction de cotisations sociales de 1,65% après la 6ème année, pour un total de 8,25%. Base imposable au taux de 17,2 % : 44 957,50 €.

Calcul de l'impôt sur les plus-values : 5 399,80 € (28 420 x 19%) + 7 732,69 € (44 957,50 x 17,2%) = 13 132,49 €.

Payer l'impôt sur les plus-values en France

Vous devez faire appel à un notaire lors de la vente d'un bien immobilier. Ils calculeront la taxe due, la retiendront au moment de la vente, puis paieront la taxe pour vous.

En cas de cession d'un bien immobilier par un résident hors UE, islandais ou norvégien, celui-ci doit faire appel à un représentant fiscal agréé par l'administration fiscale française pour effectuer une déclaration d'impôt sur les plus-values.

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