La gestion d'actifs immobiliers peut rapidement devenir compliquée, surtout lorsque plusieurs propriétaires sont impliqués. Dans un tel cas, une société civile immobilière (SCI) peut simplifier la gestion, mais aussi le transfert de biens immobiliers.
Qu'est-ce qu'une Société Civile Immobilière (SCI)?
Une Société Civile Immobilière est une société constituée dans le but d'exploiter et de détenir des biens immobiliers. Elle ne peut être constitué que pour acheter et détenir des biens immobiliers, par opposition aux sociétés commerciales (SARL, SAS). La ou une SAS immobilière ne demande q'une personne, la constitution d'une SCI requière un minimum de deux personnes (physique ou morale).
Quelles sont les différentes formes de la SCI ?
Les différentes formes de sociétés civiles immobilières :
- La SCI familiale : forme idéale lorsque vous gérez un bien ou un patrimoine au sein de votre famille. Les associés dans la SCI familiale sont membres de la même famille.
- La SCI de gestion ou SCI de location qui est la forme la plus courante. Elle permet aux associés d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier.
- Enfin la SCI d'affectation, qui est la forme à privilégier lorsque vous souhaitez faire de la construction/vente.
La SCI : pour quoi faire ?
Le but d'une SCI est donc de profiter des loyers des différents biens immobiliers que vous avez acheté ! Ainsi, la SCI exclut toute activité commerciale. De ce fait, vous ne pouvez pas acheter un appartement dans le seul but de le revendre, car il s'agit d'une activité commerciale.
La SCI : comment ça marche ?
Une SCI est composée d'associés et est administrée par un gérant. Les associés nomment et révoquent le gérant, ils sont tenus de participer aux assemblées générales et de recevoir des actions en échange d'apports en nature ou en numéraire. Ils perçoivent ainsi des dividendes en cas de bénéfices réalisés par la société. Inversement, dans le cas des dettes, la distribution se fait également au prorata des parts des associés. La SCI peut être gérée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales. Le gérant est responsable de la gestion courante de la SCI (encaissement des loyers, paiement des charges, taxes, etc.).
Comment créer une Société Civile Immobilière ?
Créer une SCI, c'est comme créer n'importe quelle autre société en France ou ailleurs ; il y a certaines formalités à entreprendre et il y a un coût à ces formalités :
- La rédaction des statuts,
- L’enregistrement des statuts au service des impôts,
- La publication de la constitution de la SCI dans un Journal des Annonces Juridiques (JAL),
- L’immatriculation de la SCI au Greffe du Tribunal de Commerce,
- La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI.
Ces opérations ont un coût surtout si vous passez par un avocat/notaire pour rédiger les statuts (ceci est recommandé car chaque investisseur est différent). Quant à l'immatriculation légale, elle coûte environ 200 €.
Il existe deux types de Société Civile Immobilière
La SCI taxée au titre de l'impôt sur le revenu :
Elle est fiscalement « transparente ». Vous détenez des actions dans une société qui possède elle-même des actifs, mais fiscalement, c'est comme si vous possédiez vous-même les actions. Les loyers ou la revente seront taxés comme s'il s'agissait des vôtres. L'imposition des revenus locatifs à l'impôt sur le revenu pour les associés d'une SCI est le régime par défaut pour les locations non meublées (pour les locations meublées, vous êtes automatiquement imposé suivant l'impôt sur le revenu des personnes physiques). Dans une SCI à impôt sur le revenu, les associés de la société sont imposés personnellement, au même titre que les personnes physiques propriétaires directes d'un bien immobilier.
La SCI imposée au titre de l'impôt sur les sociétés :
Dans ce cas, l'imposition est dite « opaque », c'est-à-dire qu'elle est indépendante de la personne physique qui détient les parts de la SCI. Dans une SCI exonérée, les associés imposent les bénéfices et les plus-values directement sur la SCI. Les actionnaires ne sont imposés que sur les dividendes qui leur sont versés. L'impôt sur les sociétés fonctionne avec des impôts réduits.
Deux taxes sont dues pour ce type de SCI :
Impôt sur les sociétés
-15 % sur la tranche de revenu net (loyers – charges inférieures à 38 120 €)
-26.5 % sur la part de revenu net (loyers – charges inférieures à 500 000 €)
Imposition des dividendes distribués aux associés
-30 % s'ils ont opté pour l'impôt forfaitaire (introduit en 2018). Pour information, la taxe forfaitaire, également appelée « prélèvement forfaitaire unique » (PFU), s'applique aux revenus du capital. En effet, un taux unique (30 %) est appliqué à tous les revenus du capital (dividendes, plus-values). – 17% de cotisations sociales + votre tranche marginale d'imposition si vous préférez rester au barème progressif.
Cependant, il n'est pas possible de comparer uniquement les taux d'imposition entre les SCI à l'impôt sur les sociétés et les SCI à l'impôt sur le revenu, car si les taux sont différents, l'assiette fiscale de ces deux régimes est également différente.
Quels sont les avantages de la Société Civile Immobilière ?
Si vous êtes partenaire, l'avantage de la SCI est que votre patrimoine et celui de vos collaborateurs sont protégés. La SCI est immatriculée au registre du commerce et des sociétés, son patrimoine est distinct de celui des associés et elle est dotée d'une personnalité juridique. Elle est la seule propriétaire du bien. De ce fait, en cas de problème, les créanciers doivent d'abord s'adresser à la SCI. Par la suite, ils peuvent alors prendre des mesures contre les partenaires. Il n'y a que des actions qui peuvent être saisies par les créanciers. En effet, les associés ont une responsabilité indéfinie fondée sur leur participation au capital de la SCI, mais pas de manière solidaire. Cela implique que les créanciers doivent agir contre chaque partenaire de manière indépendante, pour engager leur responsabilité.
La création d'une SCI permet de simplifier la transmission des actifs immobiliers. Lorsque la succession n'est pas organisée, les héritiers sont propriétaires du bien sans partage de leurs parts et chaque actionnaire-propriétaire peut mettre fin au partage. La constitution d'une SCI donne aux héritiers des actions qu'ils peuvent vendre. De plus, cette forme juridique permettra aux parents de s'exonérer totalement de tout impôt concernant ce bien, notamment sur l’impôt sur le patrimoine immobilier.
Quels sont les inconvénients de la SCI ?
La complexité des procédures juridiques et administratives est sans aucun doute un inconvénient important pour la SCI. Il faut préparer et rédiger les statuts, s'occuper de l'inscription, remettre les documents au service des impôts, faire une publication au journal des annonces légales et déposer un dossier auprès de la CFE du tribunal de commerce. Le mode de prise de décision est également un inconvénient, puisqu'il se fait lors d'une assemblée générale obligatoire où les comptes doivent être approuvés par l'assemblée des associés.
