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La taxe foncière sur les propriétés non bâties constitue avec la taxe foncière sur les propriétés bâties, la seconde composante de la taxe foncière qui impose les propriétaires immobiliers. A la différence avec la TFPB (Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties), la TFPNB est due par tout propriétaire ou usufruitier immobilier pour leurs immeubles non bâtis. Elle est perçue au profit des collectivités territoriales et leurs groupements assimilés.  

Définition

La TFPNB est un impôt local encaissé par l’administration fiscale pour le compte des collectivités locales. Elle vise tous les propriétaires ou usufruitiers immobiliers qui ont en France, des propriétés non bâties.

Champ d’application de la TFPNB

Sauf cas d’exonération, la TFPNB vise tous les propriétaires ou usufruitiers immobiliers (1) qui ont en France, des immeubles non bâtis (2).

1. Les assujettis de la taxe

Comme déjà relevé, la taxe sur les propriétés non bâties concerne toute personne physique ou morale titulaire de droits réels sur un bien immobilier non construit. Les propriétaires sont donc naturellement les premiers redevables de cette taxe. Et viennent les autres qui en disposent sur lesdits biens, de droits réels comme l’usufruitier et l’emphytéote.

2. Les propriétés concernées

Les propriétés visées par cet impôt foncier  sont celles qui n’ont pas encore été bâties c’est-à-dire, construites (les parcs, jardins et voies privées ; les terrains employés à une exploitation agricole, les mines, les carrières, les marais, les emplacements de lignes de chemin de fer…). Sont également concernées, les propriétés en cours de construction mais qui n’ont pas encore été achevées. Néanmoins,  la TFPNB ne saurait appliquer aux les terrains faisant déjà l’objet de perception de la taxe foncière sur la propriété bâtie. De même, certaines personnes ou propriétés peuvent sous certaines conditions être exonérées de celle-ci.

Calcul et paiement de la TFPNB

Comme la TFPB, le montant de la TFPNB également s’obtient en multipliant la base d’imposition par le taux voté par la collectivité territoriale du lieu de situation de l’immeuble.

L’assiette d’imposition de la TFPNB

En principe, l’avis d’imposition adressé au redevable contient la base d’imposition de la TFPNB. Celle-ci est essentiellement constituée par le revenu cadastral lequel correspond à la valeur locative cadastrale diminuée d’un abattement forfaitaire de 20 %.

Selon le cas, des majorations de la valeur locative pourraient être appliquées à certaines propriétés passibles de la TFPNB.

Toutefois, il est aussi possible de contester la valeur locative attribuée à votre propriété non bâtie. Pour ce faire, le redevable doit en faire la demande en déposant au centre des impôts fonciers dont il relève, une réclamation avec les justificatifs nécessaires. En principe, cela est possible jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit celle de la mise en recouvrement. Si elle est acceptée, il est procédé à une réduction et au remboursement de la différence du montant de la taxe foncière payée par le redevable.

A noter également que la TFPNB est majorée d’une taxe additionnelle. Affectée au financement des chambres d’agriculture, celle-ci est due par tous les propriétaires de propriétés non bâties redevables de la TFPNB au 1er janvier de l’année d’imposition. Calculée suivant la même base que la TFPNB, elle figure sur le même avis d’imposition que cette dernière.

Taux applicable

A l’instar de la TFPB, le taux applicable à la TFPNB est voté par les collectivités territoriales chaque année.

Le dégrèvement de la TFPNB

En application de l’article 1395 du CGI, les jeunes agriculteurs bénéficiaires de la dotation d’installation ou de prêts à moyen terme spéciaux prévus par le Code rural et de la pêche maritime, ont droit à un dégrèvement.

Ce dégrèvement est plein droit en raison de 50 % du montant de la cotisation, pendant les 5 années suivant celle de leur installation. Sur délibérations préalables,  les collectivités territoriales peuvent également décider d’appliquer le dégrèvement sur les 50 % restants. Ces délibérations doivent intervenir avant le 1er octobre d’une année pour être applicables l’année suivante. En tout état de cause, la durée du dégrèvement ne saurait dépasser 5 ans à compter de l’année suivant celle de l’installation.

Pour bénéficier du dégrèvement, l’exploitant doit souscrire avant le 31 janvier de l’année suivant celle de son installation, une déclaration n°6711 par commune et par propriétaire des parcelles exploitées, accompagnée, le cas échéant, du contrat territorial d’exploitation. Ladite déclaration est valable pour quatre ans. Toutefois, elle devra être renouvelée en cas de modification de la consistance parcellaire.

Ces dégrèvements sont aussi applicables aux jeunes agriculteurs qui exploitent sous forme individuelle ou sont associés ou deviennent associés d’une société civile (SCEA ou GAEC ou EARL ou GFA ou GFR), au cours des 5 années suivant leur installation.

En cas d’apport ou de mise à disposition de parcelles à la société civile, le jeune agriculteur est tenu personnellement, d’exercer l’activité d’exploitant agricole au sein de la celle-ci.

En principe, les dégrèvements ne sont accordés qu’aux propriétaires (redevables légaux de la taxe). C’est à ces derniers d’en faire bénéficier le fermier dans les conditions prévues par la loi.

Le dégrèvement peut aussi être accordé en cas de survenance de certains événements ou cas particuliers (disparition d’une propriété non bâtie, perte de récoltes sur pied).

Les exonérations applicables pour la TFPNB

Exonérations permanentes

En application de l’article 1394 du CGI, les exonérations portent essentiellement sur les propriétés agricoles classées dans les catégories « terres, prés, pâturages, vergers, vignes, bois et landes, lacs, étangs et jardins » ainsi sur les sols et terrains passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Exonérations temporaires

En principe, les propriétés boisées ou arborées (art. 1395 du CGI) et les terrains situés dans un site Natura 2000 (art. 1395 E du CGI) ainsi que les propriétés bâties situées en zone humide (art. 1395 B bis), bénéficient de plein de droit d’exonération.

Sur décision des collectivités territoriales, les propriétés suivantes peuvent bénéficier d’une exonération totale de TFPNB :

Conclusion

La TFPNB constitue la seconde composante de la taxe foncière. Elle taxe les propriétés immobilières non bâties situées en France et est affectée au financement des collectivités locales.

La taxe foncière est un impôt local dû par tous les propriétaires ou usufruitiers disposant d’un bien immobilier situé en France. Elle est composée de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui taxe les propriétaires et usufruitiers immobiliers ayant des propriétés bâties en France et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties qui vise les immeubles qui n’ont pas encore fait l’objet de construction.

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est un impôt foncier local perçu en la faveur des collectivités locales et qui s’applique à tous les biens immobiliers situés en France. Elle est payé une fois par an par chaque redevable et est passible d’exonérations ou de dégrèvements. 

Qui doit s’acquitter des Taxes foncières ?

Sont en principe redevables de la taxe foncière, tous les propriétaires ou usufruitiers (personnes physiques ou morales) qui ont en France, des propriétés immobilières. Le caractère bâti ou non bâti de la propriété de la propriété importe peu. 

En effet, la taxe s’applique aussi bien aux propriétés bâties qu’aux propriétés non bâties.

Qui collecte les taxes foncières ?

En principe, la taxe foncière est collectée par l’administration fiscale mais pour le compte des collectivités locales. En effet, la taxe foncière est affectée au budget de celles-ci.

Taxe foncière sur les propriétés bâties – TFPB 

1. Champs d’application & base d’imposition de la TFPB

La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par tous les propriétaires ou usufruitiers de biens immobiliers bâtis situés en France. Les propriétés visées par la TFPB sont celles qui sont fixées. Elle est établie annuellement à compter du  1er janvier, la TFPB est due même si le logement imposable est mis en location.

Le montant de la TFPB s’obtient en appliquant le taux d’imposition voté par la commune où se situe la propriété imposable à la base d’imposition. La base d’imposition de la TFPB est égale à 50% de la valeur locative cadastrale. Cela correspond théoriquement au loyer annuel que la propriété pourrait produire si elle était louée.

2. Quels exonérations et dégrèvements sur la TFPB ?

Certains redevables peuvent sous certaines conditions, bénéficier d’exonérations de leurs propriétés bâties ou de dégrèvement de la TFPB.

Ces exonérations peuvent être permanentes ou temporaires.

Elles sont permanentes lorsqu’elles portent sur les propriétés bâties appartenant à l’État, aux collectivités territoriales, aux EPCI et aux établissements publics scientifiques, d’enseignement et d’assistance, au centre national de la fonction publique territoriale et à ses centres de gestion. Cette exonération ne s’applique que si ces propriétés non productives de revenus, sont affectées à un service public ou d’utilité générale . De même, les exonérations visant les bâtiments ruraux affectés de manière permanente et exclusive à un usage agricole sont également permanentes.

S’agissant des exonérations temporaires, elles concernent les constructions nouvelles, reconstructions et additions de constructions pour une durée de 2 ans. Mais pour en bénéficier, le redevable doit adresser une demande d’exonération temporaire au centre des finances publiques dont il dépend et ce, au plus tard dans les 90 jours après l’achèvement des travaux.

Sur décision, les collectivités territoriales peuvent décider d’exonérer totalement ou partiellement les biens suivants pour une durée supérieure à 2 ans :

a. Les personnes concernées

En principe, le droit au bénéfice des exonérations ou du dégrèvement de la TFPB n’appartient qu’au propriétaire en tant que redevable légal de la propriété imposable.  Néanmoins, lorsque la propriété est en usufruit, d’aucuns ne doutent que ce droit revendra à l’usufruitier d’autant plus que ce dernier est lui-même parmi les redevables de la TFPB.

b. Les biens concernés

Les biens concernés par les exonérations sont ceux qui sont en principe imposables au titre de la TFPB mais qui sont dispensés par le législateur. Il s’agit donc des propriétés bâties situées en France bénéficiant d’une exonération de la TFPB. 

c. Nature des dégrèvements

Le dégrèvement de la TFPB consiste en une réduction du montant de celle-ci. Il est ouvert  bénéficier aux redevable âgés de plus de 65 ans et de moins de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition à condition que leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas les limites de revenus fixées par l’article 1417-I du Code général des impôts. Une fois ces conditions sont remplies, il est procédé à un dégrèvement de 100 € sur la taxe foncière de leur habitation principale.

Les personnes hébergées en maison de retraite peuvent également bénéficier du dégrèvement à condition que l’habitation principale qu’elles occupaient reste libre de toute occupation.  Le dégrèvement accordé dans ces conditions est automatique en ce que l’administration y procède d’office pour les redevables remplissant sans qu’il y ait d’accomplir quelques formalités que ce soit.

Toutefois, lorsqu’il est fait pour les logements inoccupés pour une durée de trois mois, (les logements vides normalement destinés à la location, les locaux inexploités à usage industriel et commercial précédemment occupés par le redevable de la taxe foncière), il revient au redevable d’en faire la demande.

Taxe foncière sur les propriétés non bâties – TFPNB 

La taxe foncière sur les propriétés non bâties est la seconde composante de la taxe foncière. Elle impose les propriétaires ou usufruitiers de propriétés non bâties situées en France. Elle est perçue au profit des collectivités territoriales et leurs groupements assimilés.   

1. Champs d’application & base d’imposition de la TFPNB

Les propriétés visées par la TFPNB  sont celles qui n’ont pas encore fait l’objet de construction (les parcs, jardins et voies privées ; les terrains employés à une exploitation agricole, les mines, les carrières, les marais, les emplacements de lignes de chemin de fer…). Sont aussi concernées, les propriétés en cours de construction mais non achevées.  Sont exclus du champ d’application de la TFPNB, les terrains qui ont déjà fait l’objet de perception de la taxe foncière sur la propriété bâtie. De même, certaines personnes ou propriétés peuvent sous certaines conditions être exonérées de celle-ci.

L’assiette de la TFPNB est essentiellement constituée par le revenu cadastral lequel correspond à la valeur locative cadastrale diminuée d’un abattement forfaitaire de 20 %. Son montant s’obtient en multipliant la base d’imposition par le taux applicable.

2. Quels exonérations et dégrèvements sur la TFPNB ?

A l’instar de la TFPB, les propriétés imposables au titre de la TFPNB, peuvent également faire l’objet d’exonérations. De même, les redevables de celle-ci peuvent dans certaines situations bénéficier d’un dégrèvement de leur taxe.

a. Les biens concernés

Les biens pouvant faire objet d’exonérations au titre de la TFPNB sont précisées par le législateur. Il s’agit :

Conformément à l’article 1394 du CGI, les propriétés agricoles classées dans les catégories « terres, prés, pâturages, vergers, vignes, bois et landes, lacs, étangs et jardins » ainsi sur les sols et terrains passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, bénéficient d’exonérations permanentes de la TFPNB.

S’agissant des exonérations temporaires, elles portent sur les propriétés boisées ou arborées (art. 1395 du CGI) et les terrains situés dans un site Natura 2000 (art. 1395 E du CGI) ainsi que les propriétés bâties situées en zone humide (art. 1395 B bis). 

Aussi, sur décision des collectivités territoriales, les propriétés ci-après citées peuvent aussi bénéficier d’une exonération totale de la TFPNB : 

b. Nature des dégrèvements

En application de l’article 1395 du CGI, les jeunes agriculteurs bénéficiaires de la dotation d’installation ou de prêts à moyen terme spéciaux prévus par le Code rural et de la pêche maritime, ont droit à un dégrèvement. Il est plein droit en raison de 50 % du montant de la cotisation, pendant les 5 années suivant celle de leur installation. De surcroît, sur délibérations préalables,  les collectivités territoriales peuvent également décider d’appliquer le dégrèvement sur les 50 % restants. Pour être valides, lesdites délibérations doivent intervenir avant le 1er octobre d’une année pour être applicables l’année suivante. En tout état de cause, la durée du dégrèvement ne saurait dépasser 5 ans à compter de l’année suivant celle de l’installation.

Pour bénéficier du dégrèvement, l’exploitant doit souscrire avant le 31 janvier de l’année suivant celle de son installation, une déclaration n°6711 par commune et par propriétaire des parcelles exploitées, accompagnée, le cas échéant, du contrat territorial d’exploitation. Ladite déclaration est valable pour quatre ans. Toutefois, elle devra être renouvelée en cas de modification de la consistance parcellaire.

Ces dégrèvements sont aussi applicables aux jeunes agriculteurs qui exploitent sous forme individuelle ou sont associés ou deviennent associés d’une société civile (SCEA ou GAEC ou EARL ou GFA ou GFR), au cours des 5 années suivant leur installation. 

En cas d’apport ou de mise à disposition de parcelles à la société civile, le jeune agriculteur est tenu personnellement, d’exercer l’activité d’exploitant agricole au sein de la celle-ci. 

En principe, les dégrèvements ne sont accordés qu’aux propriétaires (redevables légaux de la taxe). C’est à ces derniers d’en faire bénéficier le fermier dans les conditions prévues par la loi.

Enfin, le dégrèvement peut aussi être accordé en cas de survenance de certains événements ou cas particuliers (disparition d’une propriété non bâtie, perte de récoltes sur pied). 

Modalité de paiement des Taxes foncières

Pour le règlement de la taxe foncière, l’administration fiscale adresse chaque année à chaque redevable, un avis d’imposition contenant la date limite de paiement. L’avis d’imposition est en principe établi au nom du propriétaire qui est l’unique redevable de la taxe foncière. En effet, le propriétaire demeure redevable de la taxe foncière même si le bien imposable est mis en location.

Celle-ci peut être réglée en ligne par les redevables. Les redevables qui choisissent cette modalité ont 5 jours de plus pour régler leur taxe foncière. Elle est toutefois obligatoire lorsque le montant de la taxe foncière excède 300 euros. En dessous de ce montant, la taxe peut être payée par chèque, TIP ou virement.

Conclusion

La taxe foncière est un impôt foncier dû par les propriétaires immobiliers (particuliers ou personnes morales) ayant leurs propriétés en France. Affectée au financement des collectivités locales, elle se compose de la taxe foncière sur les propriétés bâties ainsi que de celle sur les propriétés non bâties.

La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises est un impôt local de production. En effet, contrairement à l’IS qui frappe les bénéfices réalisés par une entreprise, la CVAE taxe la valeur locative des biens fonciers de l’entreprise passible de la taxe foncière. Elle forme avec la cotisation foncière des entreprises, la contribution économique et territoriale.

Qu’est-ce que la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) ?

La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) est la seconde composante de la contribution économique territoriale (CET). Encaissée au profit des chambres de commerce et d’industrie de région et de CCI France, la CVAE est assise sur la valeur ajoutée produite au cours de la période de référence.

Champ d’application

Les assujettis à la CVAE

Les personnes assujetties à la CVAE sont les mêmes que celles soumises à la CFE (Cotisation foncière des entreprises). En effet, il s’agit de toutes les physiques ou morales qui exercent à titre professionnel et habituel une activité professionnelle non salariée en France et qui réalisent un chiffre d’affaires hors taxe de plus de 500 000 € annuellement et ce, peu importe leur statut juridique, leur régime d’imposition ou la nationalité du redevable.

Les contribuables dont le chiffre d’affaires est supérieur à 152 500 € sont également tenues de faire une obligation déclarative de valeur ajoutée et des effectifs salariés même si par la suite, elles ne sont pas imposables à la CVAE.

Cas particulier des entreprises nouvelles

En principe, les entreprises nouvellement crées ne sont pas redevables de la CVAE du moins, pendant l’année de leur création. Pour bénéficier cette largesse législative, la nouvelle entreprise doit clôturer son premier exercice au plus tard le 31 décembre de l’année de sa création (BOI-CVAE-CHAMP-10-20).

Cependant, la CVAE est due en cas d’apport, de cession d’activité, de scission d’entreprise ou de transmission universelle du patrimoine. Elle est due par le cédant au titre de la valeur ajoutée produite pour la période allant jusqu’à la date de cession et par le cessionnaire, pour la période postérieure.

Détermination et calcul de la CVAE

Le montant de la CVAE s’obtient en appliquant sur la ajoutée taxable (1) un taux de la CVAE (2).

1. La valeur taxable

La valeur ajoutée taxable est obtenue avec les informations comptables. Cette valeur est égale à la différence entre le chiffre d’affaires réalisé et les achats de biens et charges déductibles. Pour son calcul, les charges et produits financiers et exceptionnels ne sont pas pris en compte.

La valeur ajoutée retenue pour le calcul est plafonnée à :

Le montant de la CVAE correspond à une fraction de la valeur ajoutée produite par l’entreprise au cours de l’année d’imposition ou au cours du dernier exercice de 12 mois s’il ne correspond pas à l’année civile. A celui-ci,  s’ajoutent les frais de gestion de la fiscalité locale.

A moins qu’elles en soient exonérées, les entreprises qui réalisent un chiffre d’affaires supérieur à 500 000 €, doivent s’acquitter d’une cotisation minimale de 125 €.

2. Le taux de la CVAE

Pour obtenir le montant de la CVAE, la valeur ajoutée taxable est multipliée par le taux de la CVAE. Toujours exprimé en pourcentage, ce taux est généralement en fonction du chiffre d’affaires hors taxe réalisé par l’entreprise.

En principe, le taux d’imposition est de 1,5 %. Mais pour faire bénéficier les entreprises de la baisse d’impôts, il a été ramené à 0,75 % en 2021 et ce quel que soit le chiffre d’affaires du redevable.

Les entreprises dont le chiffre d’affaires n’excède pas 50 000 000 € peuvent à leur demande, bénéficier d’un dégrèvement.

Cas d’exonération

En principe, toutes les exonérations permanentes et temporaires applicables à la CFE et qui ne sont pas liées à une décision des communes, le sont également à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises. En conséquence, toute entreprise qui n’est pas redevable de la CFE, ne saurait bénéficier d’une exonération au titre de la CVAE.

Les entreprises bénéficiaires doivent en faire la demande auprès des communes dont elles dépendent. L’exonération accordée pour la CVAE s’applique dans la même proportion que la CFE.

Enfin, il faut également souligner que le département comme la région peuvent également accorder une exonération de CVAE pour la part qui leur revient. Il vous revient donc, vous redevables, d’en faire la demande.

Dégrèvement de la CVAE

En effet, il est possible pour les entreprises se trouvant dans les situations ci-après citées, peuvent à leur demander, bénéficier d’un dégrèvement de leur CVAE. Le montant du dégrèvement est un pourcentage progressif appliqué sur une fraction du chiffre d’affaires, variable selon le chiffre d’affaires réalisé.

Il est de :

Un dégrèvement complémentaire 500 € s’applique pour entreprises qui réalisent un chiffre d’affaires inférieur à 2 000 000 €.

A noter que le projet de loi de finances 2023 prévoit de supprimer progressivement sur 2 ans la CVAE. Ainsi, pour l’année 2023, les taux de la CVAE pourraient être une nouvelle fois réduits de moitié.

Le règlement de la CVAE

La déclaration

En principe, toute entreprise dont le chiffre d’affaires est supérieur à 152 500 € est tenue de réaliser la déclaration de valeur ajoutée et des effectifs salariés. Cette déclaration se fait de façon dématérialisée via le formulaire n°1330-CVAE-SD auprès du service des impôts des entreprises. Elle doit intervenir avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai suivant l’année d’imposition.

Généralement, l’administration fiscale accorde aux entreprises un délai supplémentaire de 15 jours pour accomplir cette obligation déclarative. Néanmoins, des délais spécifiques s’appliquent dans certains cas.

Ainsi, la déclaration doit intervenir :

L’obligation de déclaration ne concerne pas les entreprises se trouvant dans les situations suivantes :

A noter que tout manquement, omission ou erreur concernant l’indication du nombre de salariés est sanctionné d’une amende spécifique de 200 € par salarié concerné, dans la limite de 100 000 €.

Les modalités de règlement

Il appartient au redevable de la CVAE de la verser de sa propre initiative. En effet, contrairement aux redevables de la CFE, ceux de la CVAE ne reçoivent pas d’avis d’imposition.

Néanmoins, les modalités de paiement varient en fonction du montant de CVAE payée l’année précédente par l’entreprise.

a. Lorsque le montant de la CVAE inférieure ou égale à 1 500 €

Dans ce cas de figure, la CVAE doit être versée en une seule fois par télé-règlement via le compte fiscal de l’entreprise en ligne lorsque celle-ci procède à la déclaration de liquidation et de régularisation suivant le formulaire n° 1329-DEF.

La liquidation définitive de la CVAE doit intervenir au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai de l’année suivant celle de l’imposition.

Toutefois, des délais spécifiques sont applicables dans les cas suivants :

b. Lorsque le montant de la CVAE supérieure à 1 500 €

Les redevables dont le montant de la CVAE est supérieure à 1 500 €, sont tenus de la verser en 2 acomptes par télé-règlement sur le compte fiscal en ligne de l’entreprise, via le relevé d’acompte n°1329-AC-SD.

Le premier acompte égal à 50 % de la CVAE due doit intervenir au plus tard le 15 juin de l’année d’imposition et le second (aussi égal à 50 % de la CVAE due), au plus tard le 15 septembre de l’année d’imposition.

Lorsqu’il y a excédent en raison d’un trop versé d’acomptes, il sera remboursé par les services des impôts sous déduction des autres impôts directs éventuellement dus.

Les entreprises se trouvant dans cette situation,  sont également tenues de réaliser une déclaration de liquidation et de régularisation via le formulaire n° 1329-DEF. Ladite déclaration a lieu sur le compte fiscal en ligne de l’entreprise, au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai de l’année suivant celle de l’imposition.

Toutefois, des délais spécifiques sont applicables dans certains cas. Ainsi, la déclaration doit se faire dans les :

Conclusion

Egalement acquise au profit des collectivités locales, la CVAE est assise sur la valeur produite par les personnes physiques ou morales qui exercent une activité économique en France et dont l’activité dépasse 152 500 €. Sa liquidation est assurée par le redevable lui-même suivant les formalités et les délais requis à cet effet.

La contribution ou cotisation foncière des entreprises constitue avec la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, l’une des deux composantes de la contribution économique et territoriale. Mais contrairement à cette dernière, la CFE est basée uniquement sur les biens soumis à la taxe foncière. Elle est due dans chaque commune où l’entreprise dispose de locaux et de terrains. Elle reprend à son compte, l’essentiel des règles de la taxe professionnelle.

Qu’est-ce que la cotisation foncière des entreprises (CFE) ?

Instituée par la loi de finances pour 2010, la CFE est un impôt local qui frappe essentiellement la valeur locative des biens immobiliers imposables utilisés par le redevable dans ses activités professionnelles. Son champ d’application ainsi que les règles applicables pour le calcul et le règlement de son montant sont déterminées dans le Code général des impôts.

Qui sont redevable de la CFE ?

La CFE est due par toutes les personnes physiques ou morales (sociétés non dotées de personnalité morale) ou les fiduciaires, qui exercent une activité à titre habituel et professionnel localisée en France. En effet, pour être passible de la CFE, l’activité du contribuable de manière répétitive voire permanente dans une visée professionnelle (à but lucratif) et être située en France.

Par conséquent, cela exclut les activités désintéressées (sans but lucratif) ainsi que les personnes qui se limitent uniquement à la gestion de leur patrimoine privé. Aussi, les activités salariées n’entrent pas dans le champ d’application de la CFE.

Il est toutefois important de souligner que l’activité des loueurs en meublé non professionnels est imposable à la CFE.

Les contribuables redevables de la CFE sont imposés indépendamment de leur statut juridique, de la nature de leur activité, du régime fiscal applicable ou encore de leur nationalité.

Le calcul de la CFE

La base d’imposition de la CFE est essentiellement constituée de la valeur locative des biens nécessaires à l’exercice de l’activité du contribuable (1) sur laquelle est appliqué un taux (2).

1. La base d’imposition

La base d’imposition de la CFE est, en principe, constituée seulement de la valeur locative des immobilisations corporelles passibles (actifs physiques détenus par le contribuable) de la taxe foncière (locaux ou terrains) qui sont nécessaires pour l’exercice de l’activité.

Toutefois, il est à noter que le calcul du montant de la CFE diffère selon que le redevable dispose ou non d’un local ou terrain d’exploitation.  

Lorsque ce dernier dispose d’un local, le montant de CFE s’obtient en multipliant la base d’imposition par les taux d’imposition fixés par les communes ou les EPCI sous réserve des règles de liens entre les taux des taxes directes locales.

Formule 1 : Montant de la CFE = Taux d’imposition x base d’imposition sur la valeur locative des biens.

Néanmoins, lorsque la valeur locative du local du redevable est trop faible, seule une cotisation minimum sera requise de lui.  Dans cette hypothèse, le montant de la CFE est alors déterminé en fonction du chiffre d’affaires réalisé sur une période de 12 mois (au cours de l’année N-2). Pour lesentreprises qui disposent de plusieurs établissements, la CFE établie sur une base minimum est due au lieu de l’établissement principal qui n’est pas nécessairement le siège social.

Par contre, si l’activité imposable à la CFE est exercée dans le domicile du contribuable comme c’est généralement le cas  des micro-entrepreneurs, le montant de la CFE sera déterminé en fonction du chiffre d’affaires réalisé sur une période de 12 mois (au cours de l’année N-2). Pour ce faire, on utilisera une base minimale que l’on multipliera par le taux d’imposition pour obtenir le montant de la CFE à payer. 

Formule 2 : Montant de la CFE = taux d’imposition x base minimale. 

2. Le taux de la CFE

Le taux d’imposition applicable pour le calcul de la cotisation foncière des entreprises est annuellement voté par les communes. Il est fixé par la commune ou l’EPCI (Établissement public de coopération intercommunal) où se situe l’entreprise du contribuable. Ce taux se situe généralement autour de 1%.

Les cas permettant une réduction de la valeur locative

Le législateur permet à certains contribuables de bénéficier d’une réduction de leur valeur locative pour le calcul de la CFE.  Ainsi, celle-ci est réduite :

La réduction s’applique également pour les entreprises saisonnières. Ici, la valeur locative globale des biens passibles de la taxe foncière est réduite en fonction de la période d’inactivité (restaurants, cafés…).

En outre, les redevables de la CFE bénéficient aussi d’une réduction de leur base d’imposition (valeur locative ou chiffre d’affaires) dans les cas suivants :

Les cas permettant une exonération

Des cas d’exonération concernant la CFE sont prévus aux articles 1449 à 1466 F du Code général des impôts. Elles peuvent être permutantes (1) ou temporaires (2).

1. Les exonérations permanentes

Les exonérations de plein droit prévues au CI sont :

2. Les exonérations temporaires

Les exonérations temporaires sont celles qui doivent être approuvées par les collectivités bénéficiaires de la cotisation. Pour en bénéficier, les contribuables doivent faire la demande auprès des communes où ils sont taxés. Une demande d’exonération temporaire s’effectue par l’envoi par le contribuable, d’une déclaration n°1447-M-SD (dite déclaration modificative) à adresser au service des impôts des entreprises (SIE) dont il dépend. A cette déclaration, doit aussi être jointe une déclaration 1465-SD lorsque l’exonération concerne les zones d’aide à finalité régionale, les zones d’aide à l’investissement des petites et moyennes entreprises et les zones de revitalisation rurale.

La première exonération temporaire concerne la première année d’activité de votre entreprise. En principe, vous n’êtes pas redevables de la CFE pour la première d’année de celle-ci si elle est nouvellement crée. Ladite période est comprise entre la date de création et le 31 décembre suivant.

Aussi, les entreprises qui ont procédé à la création ou l’extension d’établissements, peuvent bénéficier dans les 3 ans suivant ces opérations d’exonération.

Enfin, les activités effectuées dans certaines zones peuvent également bénéficier des exonérations prévues aux articles 1449 à 1466 F précités du Code général des impôts. Il s’agit en l’occurrence des implantations dans un BER (bassin d’emploi à redynamiser), QPPV (quartier prioritaire de la politique de la ville), ZRD (zone de restructuration de la défense).

Le règlement de la Cotisation Foncière des entreprises

Pour les besoins de paiement de la CFE (2),  une déclaration de celle-ci peut être requise des redevables (1).

1. La déclaration de la CFE

En principe, les entreprises redevables de la Cotisation foncière des entreprises ne sont pas tenues de déclarer chaque année leurs bases d’imposition.

Toutefois, une déclaration 1447-M-SD est requise des entreprises redevables se trouvant dans les situations suivantes :

Lorsqu’une déclaration est requise, elle doit être adressée au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend l’entreprise avant le 2e jour ouvré (jour effectivement travaillé dans une entreprise ou une administration).

2. Les modalités de règlement

Pour le paiement de la CFE, le redevable reçoit en général un avis d’imposition dématérialisé (et non par courrier) contenant le montant de la CFE ainsi  le délai pour la régler sur son compte fiscal en ligne.

Les modalités de paiement diffèrent selon le montant de CFE payé l’année précédente par l’entreprise.

a. Pour les redevables dont le montant  de la CFE inférieure ou égale à 3 000 € :

Dans ce cas de figure, le montant de la CFE doit être réglé au plus tard le 15 décembre de chaque année. Lorsque la date limite de paiement ou de prélèvement de la CFE coïncide avec un samedi, un dimanche ou un jour férié, elle est alors est prorogée au 1er jour ouvrable suivant.

En principe, pour le règlement du montant de la CFE, le redevable a le choix entre les trois modes de paiement :

b. Pour les redevables dont le montant de la CFE est supérieure à 3 000 € :

Les redevables se trouvant dans cette situation, sont tenus de verser un acompte égal à 50 % de la CFE versée l’année précédente. Le montant de l’acompte est en principe indiqué sur un avis d’acompte dématérialisé, disponible sur le compte fiscal en ligne de l’entreprise. Le règlement de l’acompte doit intervenir entre le 31 mai et le 15 juin.  Quant au solde restant de la CFE, il doit être réglé au plus tard le 15 décembre.

Pour le règlement et du montant de l’acompte et du solde restant à payer de la CFE, ces redevables disposent des mêmes modes de paiement que ceux ayant un montant de la CFE inférieur ou égal au leur.

Conclusion

En somme, la cotisation foncière des entreprises est un impôt encaissé au profit des collectivités.  Il contribue fortement l’alimentation du budget des communes et des EPCI.

A noter qu’il représente un quart des recettes locales. Il est ainsi utilisé comme moyen la de revitalisation territoriale grâce aux exonérations facultatives relevant des politiques d’aménagement ou de la ville, l’implantation d’activités économiques.

En savoir plus :

A l’issue d’un contrôle fiscal (vérification de comptabilité ou examen contradictoire de la situation fiscale personnelle) entrepris à l’encontre d’un contribuable, l’administration fiscale est tenue de lui faire connaitre les résultats du contrôle et ce, même en l’absence d’irrégularités constatées dans sa comptabilité. Disons que, cela est rarissime puisque très souvent, le contrôle se solde par l’envoi au contribuable d’une proposition de rectification.

Marquant la fin du contrôle fiscal, la proposition de rectification anciennement appelée redressement fiscal est le document par lequel l’administration fiscale informe le contribuable des rectifications à faire dans sa comptabilité à la suite du contrôle. En effet, le fisc ayant révélé des anomalies dans la comptabilité du contribuable, lui propose de procéder au redressement de celle-ci.

Cette étape de la procédure est cruciale d’autant plus que le non-envoi de la proposition de rectification rend irrégulière toute la procédure de contrôle. Il est donc important pour le vérificateur de faire parvenir au contribuable ses observations à la fin du contrôle.

Pour sa régularité, la proposition de rectification doit respecter un certain nombre de conditions (I). Toutefois, le contribuable en désaccord avec celle-ci peut la contester (II).

I. Les conditions de validité de la proposition de rectification

Le contenu (1) et la forme (2) de la proposition de rectification sont strictement encadrés par la loi.

1. Le contenu de la proposition de rectification

Sous peine de nullité, la proposition de rectification adressée par le fisc au contribuable, doit contenir certaines mentions obligatoires.

Elle doit notamment :

▪ Mentionner les impôts, taxes, droits, déclarations, actes, faits ou périodes en cause ;

▪ Indiquer, sous peine de nullité, que le contribuable dispose d’un délai de 30 jours (prorogeable de 30 jours supplémentaires sur demande du contribuable) à compter de la réception de la proposition pour faire connaitre son acceptation ou ses observations ;

▪ Indiquer que le contribuable a la faculté de se faire assister d’un conseiller de son choix. L’absence de cette mention emporte également nullité de la procédure.

▪ Indiquer clairement la nature, les motifs de droit et de fait ainsi que le montant des rehaussements envisagés, de manière à mettre le contribuable en position de pouvoir formuler ses observations ou faire connaître son acceptation. En effet, la motivation de la proposition de rectification est une condition sine-qua-non de sa validité.

▪ Etre datée et signée par le vérificateur tout en indiquant le service, l’adresse des bureaux et le numéro de téléphone du service.

▪ Enfin, la proposition de rectification doit mentionner que le contribuable dispose du droit d’exercer un recours hiérarchique.

2. La forme de la proposition de rectification

Pour la notification des propositions de rectification, l’administration fiscale dispose de plusieurs modèles d’imprimés.

Ainsi, l’imprimé n° 3924 est utilisé pour les propositions de rectification faites à la suite d’une vérification de comptabilité ou d’un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle alors que l’imprimé n° 2120 est exclusivement réservé aux propositions de rectification effectuées dans le bureau du vérificateur. A noter toutefois que le contribuable peut recevoir une proposition de rectification sans même qu’il n’ait été procédé à un contrôle approfondi de sa comptabilité.

Cependant, la rédaction de la proposition de rectification sur un imprimé non habituel voire périmé n’a aucune incidence sur la régularité de la procédure. En effet, l’utilisation desdits imprimés n’est pas obligatoire pour le fisc.

II. La contestation de la proposition de rectification

La contestation de la proposition de rectification se manifeste soit, par l’exercice de son droit de réponse par le contribuable (1), soit par l’exercice par ce dernier des voies de recours (2).

1. Le droit de réponse du contribuable

En vertu de l’article R 57-1 du Livre des procédures fiscales, le contribuable dispose d’un délai de 30 jours pour contester la proposition de rectification. Selon le cas, ce dernier pourra demander une prorogation afin de préparer ses observations. Pour ce faire, il lui est loisible de se faire assister avocat fiscaliste.

En tout état de cause, le contribuable est tenu de faire connaître à l’administration son acceptation ou son refus de la proposition de rectification fiscale par courrier recommandé avec accusé de réception dans le délai ci-dessus indiqué. Le défaut de réponse dans ce délai vaut acceptation de la proposition de rectification.

En cas d’opposition, le contribuable avec l’aide de son avocat fiscaliste devra présenter ses observations. Ces observations faites sous la forme d’une argumentation juridique et fiscale, devront répondre aux différents griefs du fisc. A cette fin, des justificatifs nécessaires répondant aux interrogations de l’administration fiscale doivent être fournis par le contribuable. Selon le cas, les observations faites par le contribuable, peuvent indiquer les erreurs commises par le vérificateur pendant la procédure et par conséquent, lui ouvre droit à une demande d’annulation du contrôle effectué.

C’est là où réside toute l’utilité de l’avocat fiscaliste ! En effet, ce dernier aidera le contribuable à constituer un dossier solide pour contester la proposition de rectification. Pour cela, il déterminera la question de la charge de la preuve et relèvera les irrégularités de forme et de fond de l’avis envoyé par l’administration des impôts. Et ensemble, ils détermineront les points d’accord et de désaccord en vue de préparer la meilleure réponse possible soucieuse de la défense des intérêts du contribuable.

2. Les voies de recours contre la proposition de rectification

En cas de refus par l’administration d’accepter les observations faites par le contribuable, celui-ci peut alors actionner les voies de recours.

Pour ce faire, il peut exercer un recours hiérarchique (A) ou saisir les commissions administratives des impôts (B). Le recours juridictionnel devant le juge administratif non étudié ici est aussi possible.

A. Le recours hiérarchique

Le recours hiérarchique s’exerce soit auprès du supérieur hiérarchique du vérificateur soit auprès de l’interlocuteur départemental. A noter tout de même que c’est au contribuable qu’il revient de mettre en œuvre le recours.

Ce droit résulte de la charte des droits et des obligations du contribuable vérifié. Il permet à un contribuable en désaccord avec le vérificateur sur les rectifications demandées par ce dernier, de demander à obtenir des éclaircissements supplémentaires auprès de l’inspecteur principal et si, les contacts avec celui-ci laissent toujours subsister des divergences importantes, de s’adresser directement à l’interlocuteur spécialement désigné par le directeur dont dépend le vérificateur. Dès lors, la saisine du supérieur hiérarchique du vérificateur est un passage obligé avant celle de l’interlocuteur départemental.

Malgré que cette disposition ne soit pas d’origine légale, elle est par contre opposable à l’administration sur le fondement de l’article L 10, al. 4 du LPF suivant lequel, les contribuables peuvent se prévaloir des garanties administratives contenues dans la charte du contribuable.

B. La saisine des commissions administratives des impôts

En vertu de l’article L 59 du LPF, en cas persistance de désaccord sur les rectifications notifiées par l’administration, le contribuable peut soumettre le litige à l’avis :

▪ Soit à la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires prévue à l’article 1651 du Code général des impôts ;

▪ Soit à la commission nationale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires prévue à l’article 1651 H du même code ;

▪ Ou au comité consultatif prévu à l’article 1653 F du même code ;

▪ Sinon à la commission départementale de conciliation prévue à l’article 667 du même code.

Néanmoins, il est important de souligner qu’en cas d’intervention de la commission départementale, elle ne peut traiter que des questions de fait, les questions de droit étant exclues.

Aussi, dans le cadre de la procédure de rectification contradictoire, elle ne peut intervenir que si le désaccord entre l’administration et le contribuable a trait aux matières prévues l’article L 59 A, I du LPF.

Si, à la suite de sa saisine, la commission se déclare à tort incompétente pour examiner les questions de fait qui lui ont été soumises, cette erreur n’a aucune incidence sur la régularité de la procédure d’imposition et n’est donc pas de nature à entraîner la décharge de l’imposition contestée par le contribuable. C’est ce qui ressort de l’Avis CE 23-4-1997 n° 183969 du Conseil d’État.

Conclusion

Interruptive de prescription en ce qu’elle interrompt le cours de la prescription applicable au droit de reprise de l’administration en ouvrant un droit de réponse dans un délai de 30 jours pour le contribuable, la proposition de rectification constitue la phase finale d’un contrôle fiscal.

Elle permet au fisc à l’issue du contrôle, de faire parvenir au contribuable ses observations sur les irrégularités constatées dans sa comptabilité lors du contrôle et de lui proposer en conséquence leur redressement.

Pour sa validité, l’acte notifiant la proposition de rectification doit respecter un certain nombre de mentions obligatoires prévues par le Livre des procédures fiscales.

Pour lutter contre la fraude fiscale et moraliser la vie des affaires, l’administration dispose d’un certain nombre de mécanismes dont le contrôle fiscal. L’objectif de ce contrôle vise en général à permettre à l’administration fiscale de vérifier la concordance des déclarations des entreprises avec les éléments dont elle dispose et selon le cas, de réprimer les fraudeurs avec des sanctions fiscales ou pénales prévues à cet effet.

Toutefois, préalablement à l’engagement de la procédure, l’administration fiscale est tenu d’avertir le contribuable de son intention de procéder au contrôle de sa comptabilité. Cet acte de notification du contribuable est appelé : l’avis de vérification de comptabilité.

Qu’est que l’avis de vérification de comptabilité ?

L’avis de vérification de comptabilité est un document adressé au contribuable par l’administration fiscale l’informant de sa volonté de procéder à un contrôle fiscal approfondi de la comptabilité de son entreprise. En principe, le contrôle a lieu dans les locaux de l’entreprise et vise à permettre à l’administration fiscale de s’assurer de l’exactitude et de la sincérité des déclarations comptables et fiscales souscrites par le contribuable à travers un examen et une confrontation de sa comptabilité à certaines données de fait ou matérielles.

Se présentant sous la forme d’un imprimé n° 3927 devant contenir les mentions obligatoires prévues par l’article L 47 du Livre des procédures fiscales, l’avis de vérification de comptabilité, pour être régulier, doit respecter un certain formalisme.

Les mentions devant être présentes sur l’avis de vérification de comptabilité

Sous peine de nullité, l’avis de vérification doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires prévues à l’article L 47 du Livre des Procédures Fiscales. 

1 – Les mentions obligatoires

Selon l’article précité, l’avis de vérification de comptabilité doit préciser les années soumises à vérification, les impôts visés  et mentionner expressément, sous peine de nullité de la procédure, que le contribuable a la faculté de se faire assister par un conseiller de son choix.

Aussi, l’acte de vérification doit contenir, l’identité et l’adresse administrative des supérieurs hiérarchiques de l’agent vérificateur à savoir de l’inspecteur principal (ou divisionnaire) et de l’interlocuteur départemental.

Le défaut de ces mentions dans l’avis de vérification entraîne de facto la nullité de la procédure. 

De surcroît, l’article L 51 du LPF interdit à l’administration fiscale toute nouvelle vérification de comptabilité de l’entreprise sur la période visée par la procédure frappée de nullité.

2 – Autres mentions 

Outre les mentions obligatoires, l’avis de vérification comporte également la date et l’heure de la première visite du vérificateur. 

En effet, le Conseil d’État a estimé qu’aucune disposition légale ou réglementaire ne permet de préciser que l’absence de la mention du jour et/ou de l’heure d’intervention du vérificateur, était de nature à entrainer la nullité de la procédure de contrôle fiscal.

3 – La charte du contribuable vérifié

La charte du contribuable vérifié ou charte des droits et des obligations du contribuable vérifié vise à permettre aux contribuables visés par un contrôle d’être informé du déroulement de la procédure, de ses obligations ainsi que des garanties dont ils bénéficient. 

C’est ainsi que l’article L. 10 du LPF, prévoit que l’administration fiscale est tenue avant le début de toute vérification (vérification de comptabilité ou examen contradictoire de la situation fiscale personnelle), d’informer le contribuable de l’existence de la charte des droits et obligations du contribuable vérifié afin de lui permettre de connaître ses droits et les règles de la procédure. Cette charte est dorénavant consultable sur le site de l’administration fiscale.

En cas de contrôle inopiné, la remise de l’avis de vérification et de la charte a lieu ensemble en main propre lors de la première intervention sur place. 

Le destinataire de l’avis de vérification 

Le destinataire de l’avis n’est autre que le contribuable (la personne assujettie à l’impôt). Ainsi, lorsque c’est une entreprise individuelle qui est concernée par le contrôle, l’avis sera donc adressé à l’entrepreneur puisque ce dernier se confond avec son entreprise qui n’existe qu’à travers lui. L’administration fiscale porte habituellement les mentions « pour son activité commerciale », « non commerciale » ou « agricole » en fonction de l’activité exercée par l’entrepreneur.

Toutefois, en présence d’une société dotée de personnalité morale (SA, SAS, SARL, SCI,…), l’avis sera alors adressé à son représentant légal (le gérant ou le Président de la société).

Pour les entreprises contre lesquelles une procédure collective est ouverte (redressement ou liquidation judiciaire) l’avis de vérification est adressé soit à l’administrateur judiciaire lorsque ce dernier est en charge d’une mission d’administration ou au contribuable en cas de procédure simplifiée.

Les modalités de notification du contribuable

Conformément à l’article L 47 du Livre des Procédures Fiscales, l’envoi de l’avis de vérification est un préalable à tout engagement de vérification de l’entreprise. Autrement dit, il ne peut être procédé à un contrôle de vérification de la comptabilité d’un contribuable sans que ce dernier ait été préalablement informé par l’administration fiscale.

Afin de laisser le temps au contribuable pour se faire assister d’un conseil, l’administration fiscale est tenue de laisser un délai raisonnable entre la notification de l’avis de vérification de comptabilité et le début des opérations de contrôle.

La notification de l’avis au contribuable peut se faire de différentes manières.

1 – Remise en main propre

La remise en main propre s’entend de la remise de l’avis de vérification au contribuable lui-même.  Moins fréquente, elle intervient généralement en cas de contrôle fiscal inopiné. Sachant bien que le contrôle ne peut être engagé avant la notification du contribuable, la remise en main permet donc d’informer celui-ci au début même des opérations.

En effet, l’article L 47 précité précise qu’en « cas de contrôle inopiné tendant à la constatation matérielle des éléments physiques de l’exploitation ou de l’existence et de l’état des documents comptables, l’avis de vérification de comptabilité est remis au début des opérations de constatation matérielle ». Cette modalité de notification est généralement utilisée lorsque le vérificateur souhaite procéder à une copie des fichiers informatiques de gestion commerciale ou à un inventaire réel du stock mais craint que l’avis de vérification n’amène le contribuable à faire disparaître la preuve d’opérations d’achats ou de ventes sans factures.

Toutefois, il est important de noter que l’examen au fond des documents comptables envisagé ne peut commencer qu’à l’issue d’un délai raisonnable permettant au contribuable de se faire assister par un conseil de son choix.

2 – Envoi par voie postale

L’avis de vérification peut aussi être expédié au contribuable par voie postale avec accusé de réception. 

Si le contribuable ne retire pas l’avis de vérification pendant le délai d’instance postale de 15 jours, la date de première présentation du courrier à l’adresse du contribuable sera considérée comme la date d’information du contribuable.. En effet, la preuve de l’avis de passage indiquant la mise en instance du pli pour le délai légal de 15 jours, suffit alors à rendre conforme la notification.

3 – En cas d’absence du contribuable

Le défaut de réception de l’avis de vérification soulève généralement la question de l’absence du contribuable. Il est important de souligner que l’avis de vérification de comptabilité ne peut pas être adressé à n’importe quelle adresse. En effet, l’adresse de la notification est importante car elle garantit la validité du contrôle envisagé. 

Ainsi, l’avis doit en principe être adressé soit au siège social de l’entreprise ou au lieu de son principal établissement sinon au lieu de la direction effective de celle-ci.

Toutefois, il faut dire qu’en pratique, l’administration fiscale adresse l’avis de vérification de comptabilité au lieu de dépôt de la déclaration fiscale de l’entreprise (société ou entreprise individuelle).

Cependant, l’absence du contribuable ou même le défaut de réception de l’avis par le contribuable en raison par exemple d’un changement d’adresse, n’entraine pas nécessairement l’irrégularité de la procédure. 

Ainsi le contribuable sera considéré comme ayant été valablement informé de l’avis de vérification en cas d’envoi de l’avis à l’adresse du siège du contribuable ou à la dernière adresse connue de l’entreprise. En ce sens, le changement d’adresse qui n’aurait pas fait l’objet d’une publication légale ne peut être opposé à l’administration fiscale.

De la même manière, l’absence de retrait de l’avis de vérification n’emporte pas irrégularité de la procédure. 

Pour s’assurer de la situation comptable et fiscale réelle d’une entreprise, l’administration fiscale dispose de plusieurs moyens de contrôle dont la vérification de comptabilité. 

Cette procédure qui concerne toute entreprise ayant l’obligation de tenir des documents comptables, vise essentiellement à permettre à la DGFIP de vérifier la véracité des écritures saisies en s’appuyant sur des pièces justificatives, des données matérielles de l’entreprise, et d’autres renseignements ainsi que la concordance entre les déclarations fiscales et les données issues de la comptabilité.

A l’issue de la vérification, un réajustement à la hausse ou à la baisse des impositions du contribuable vérifié pourrait selon le cas être effectué pour mieux refléter sa situation fiscale réelle.  On parle alors de redressement ou de dégrèvement.

Qu’est ce que la vérification de comptabilité

La vérification de comptabilité est l’un des moyens de contrôle dont dispose l’administration fiscale pour examiner dans les locaux de l’entreprise, la comptabilité de celle-ci en la confrontant à certaines données de fait ou matérielles en vue de s’assurer de l’exactitude et de la sincérité de ses déclarations. 

Prévue aux articles L13 à L13 BA du Livre des procédures fiscales, elle vise tous les contribuables astreints à tenir et à présenter des documents comptables. Ainsi, toutes les entreprises quelle que soit leur forme ou leur taille (entreprise individuelle, société anonyme…) soumise à l’obligation de tenue de comptabilité peuvent faire l’objet d’une telle procédure. Toutefois, la vérification de comptabilité a pour objectif principal le contrôle des impôts suivants : bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices non commerciaux (BNC), impôt sur les sociétés, taxes sur le chiffre d’affaires, TVA, bénéfices agricoles.

La procédure de vérification de comptabilité

La vérification envisagée par le fisc ne peut intervenir qu’après une notification préalable du contribuable. Et contrairement à la procédure d’examen de comptabilité qui est aussi un autre procédé dont dispose le fisc pour examiner à distance la comptabilité des contribuables, la vérification de comptabilité a lieu dans les locaux mêmes de l’entreprise, chez son expert-comptable ou son avocat fiscaliste. Il s’agit d’une procédure de contrôle sur place.

La notification au contribuable de la procédure de vérification

Comme déjà relevé ci-dessus, préalablement à tout engagement d’une procédure de vérification de comptabilité, le fisc est tenu d’informer le contribuable au moyen d’un avis de vérification auquel est joint la charte des droits et des obligations du contribuable vérifié.

L’avis de vérification

L’avis de vérification de comptabilité est un préalable à toute procédure de vérification de comptabilité. C’est un document adressé au contribuable par le fisc l’informant de sa volonté de procéder à un contrôle fiscal de sa comptabilité. Il se présente sous la forme d’un imprimé n° 3927 et doit pour être régulier, contenir les mentions obligatoires prévues à l’article L 47 du Livre des procédures fiscales.

La charte des droits et des obligations du contribuable vérifié

La charte du contribuable vérifié ou charte des droits et des obligations du contribuable vérifié vise à permettre aux contribuables visés par un contrôle d’être informé du déroulement de la procédure, de ses obligations ainsi que des garanties dont ils bénéficient. 

C’est ainsi que l’article L. 10 du LPF, prévoit que l’administration fiscale est tenue avant le début de toute vérification (vérification de comptabilité ou examen contradictoire de la situation fiscale personnelle), d’informer le contribuable de l’existence de la charte des droits et obligations du contribuable vérifié afin de lui permettre de connaître ses droits et les règles de la procédure. Cette charte est dorénavant consultable sur le site de l’administration fiscale.

En cas de contrôle inopiné, la remise de l’avis de vérification et de la charte a lieu ensemble en main propre lors de la première intervention sur place.

Le lieu de la vérification comptable

En principe, la vérification a lieu dans les locaux du contribuable c’est-à-dire de l’entreprise vérifiée. Il peut s’agir de son siège social ou de son établissement principal. Toutefois, il est aussi possible qu’en vertu d’un commun accord entre les parties (vérifié et le vérificateur) d’effectuer le contrôle dans les locaux où est tenue la comptabilité de l’entreprise (chez on expert-comptable ou son conseiller fiscaliste). Enfin, la vérification peut exceptionnellement se faire dans le bureau du vérificateur.

Contrôle sur place par un vérificateur

Aux fins de la vérification de comptabilité, le vérificateur se transportera dans les locaux du contribuable  ou selon le cas, dans le lieu élu d’un commun accord pour procéder au contrôle. Pour ce faire, le vérificateur dispose d’un certain nombre de prérogatives pour consulter les documents comptables de l’entreprise.

Les prérogatives du vérificateur 

Pour mener à bien sa mission, le vérificateur dispose d’importants pouvoirs d’investigation. En effet, en se rendant aux locaux de l’entreprise, cela lui permet de prendre connaissance des documents comptables et des pièces justificatives.  Ainsi, il peut demander au contribuable une copie des documents qu’il sera amené à consulter sur place. A noter que le refus pour le contribuable, de procéder à la copie de documents est sanctionné par une amende pour chaque document.

C’est aussi l’occasion pour lui d’écouter le contribuable et son conseiller en vue d’une confrontation des positions et un recoupement des éléments recueillis. Sur la base des informations recueillies et des constatations matérielles effectuées, le vérificateur procédera à l’analyse juridique des documents et à un examen des processus comptables pour juger si la comptabilité du contribuable est probante ou non. Dans l’hypothèse où il estime que la comptabilité est non probante, le vérificateur la rejettera et procédera d’office à une évaluation du chiffre d’affaires du contribuable en se référant aux établissements similaires.

Les sources d’informations : format papier et/ou informatisés

En effet, toutes les copies ne sont pas acceptées lors de la procédure de vérification. Si la copie de documents sous forme papier n’est pas encadrée, il n’en demeure pas moins que celle des documents sous forme dématérialisée doit respecter une certaine forme. En effet, la copie des documents dématérialisés est encadrée par l’administration fiscale. Ainsi, toute copie de documents numériques doit revêtir le format PDF pour assurer une plus grande sécurité. Cependant, dans le cadre d’un contrôle des comptabilités informatisées, les formats requis sont les formats spécifiques XML / XSD (Excel, csv, etc).

Durée de la vérification de comptabilité

En principe, la vérification de comptabilité ne peut pas durer plus de 3 mois pour les petites entreprises. Il s’agit notamment des entreprises dont le chiffre d’affaires est inférieur au seuil du régime simplifié d’imposition :

Toutefois, un allongement de la procédure jusqu’à 6 mois est possible dans le cas où de graves irrégularités ont été constatées dans la comptabilité lors de la vérification.

Le délai de 3 mois ne commence à courir qu’à la remise effective des fichiers des écritures comptables et se termine le jour de la dernière intervention sur place du vérificateur.

Etablissement des conclusions de la vérification

La procédure de vérification de comptabilité se solde :

Le vérificateur envoie alors une proposition de rectification au contribuable. Celle-ci devra contenir un certain nombre de mentions à savoir :

Garanties et droits de l’entreprise durant la procédure

Pendant la procédure, l’administration fiscale est tenue par le respect d’un certain nombre de règles qui constituent pour le contribuable soumis à la procédure, des garanties d’un bon déroulement de celle-ci.

Ainsi, le contribuable a droit à l’information avant l’engagement de la procédure devant lui notifier aussi son droit de se faire assister d’un avocat lors du contrôle. Une meilleure conduite de ladite procédure implique nécessairement le respect du principe du débat oral et contradictoire ainsi que de la possibilité pour le contribuable de contester la décision du vérificateur.

Droit à être informé 

Tel que nous l’avons déjà souligné, l’information du contribuable visé par la procédure de vérification est un préalable à tout engagement de celle-ci. C’est une obligation pour le fisc et donc un droit pour le contribuable d’être averti d’un éventuel contrôle de sa comptabilité. Cela lui permet  de se préparer en conséquence à recevoir le vérificateur (agent de l’administration dans ses locaux). Ce droit à l’information se matérialise par l’envoi par l’administration fiscale d’un avis de vérification de comptabilité au contribuable. Cet avis doit être expédié à l’entreprise dans un délai raisonnable avant le début de la vérification. Aux termes de l’avis de vérification, le contribuable doit être informé de l’existence de la charte du contribuable vérifié contenant les droits et les obligations des contribuables pendant la procédure de contrôle fiscal.

Droit à être assisté par un tiers 

Conformément à l’article L47 du Livre des procédures fiscales,  le contribuable sous le coup d’une procédure de vérification a le droit de se faire assister d’un conseil fiscal de son choix. En effet, il est fait obligation à l’administration fiscale d’indiquer au contribuable qu’il a la possibilité de se faire assister d’un conseiller fiscal durant la procédure de contrôle fiscal. Cette obligation ne concerne que le fisc qui doit l’indiquer et non le contribuable pour lequel, c’est un choix. Toutefois, personne ne doute de l’utilité d’un avocat fiscaliste durant la procédure de contrôle fiscal d’autant plus que cela permettra à l’entreprise de s’assurer du respect de ses droits. 

Toutefois, il convient de noter que ce droit ne vise que le contribuable vérifiée et non les tiers à la procédure. En effet, c’est ce qui ressort d’un arrêt du Conseil d’Etat qui a jugé que :

« Par ailleurs, la faculté de se faire assister d’un conseil n’appartient qu’aux seuls contribuables dont la comptabilité ou la situation fiscale est vérifiée, à l’exclusion des tiers dont la situation fiscale est susceptible d’être affectée par les résultats de la vérification. L’administration n’enfreint pas la loi en n’avisant pas de cette faculté l’ancien représentant légal d’une société ayant cessé ses fonctions à la date de la vérification, alors même que cette intervention porte pour partie sur la période de gestion de l’intéressé et peut pour cette période, conduire au redressement de ses revenus en corrélation avec le rehaussement des bénéfices sociaux »

Droit au débat oral et contradictoire pendant la vérification

Le respect du débat oral et contradictoire pendant la procédure conditionne aussi la régularité et la meilleure conduite de la vérification de comptabilité.

Relativement, il a été jugé que :

« Le respect de ce principe tenant à la possibilité pour le contribuable d’avoir un débat oral et contradictoire avec le vérificateur est indispensable pour que le juge de l’impôt admette qu’il soit dérogé à la volonté du législateur de voir les opérations de vérification de comptabilité se dérouler dans l’entreprise. Il a ainsi été jugé qu’était irrégulière la vérification au cours de laquelle le vérificateur ne s’était rendu que deux fois au siège de la société pour emporter les documents comptables de l’entreprise puis pour les restituer ou trois fois, dès lors qu’une visite intermédiaire n’avait duré qu’une heure pour permettre l’examen d’un problème relatif aux soldes pratiqués par l’entreprise »

En effet, il est important que le contribuable et son conseiller puisse également exposer leurs arguments pour défendre les éléments de la comptabilité. Ce principe procédural sacro-saint est indispensable dans la manifestation de la vérité.

C’est pourquoi le juge suprême administratif a estimé que :

« Cette exigence d’un débat oral et contradictoire procède en effet de l’idée que seule la possibilité d’un dialogue évolutif et constructif sur place est de nature à permettre, d’une part, à l’agent de la direction générale des finances publiques de recueillir les informations nécessaires au contrôle, d’apprécier concrètement les conditions d’exploitation de l’entreprise et d’informer l’exploitant de ses obligations fiscales, et d’autre part, au contribuable de présenter utilement ses premières observations. Cette potentialité de dialogue est présumée par le juge lorsque le vérificateur a eu une présence suffisante dans l’entreprise, rien ne s’opposant alors à ce que le contribuable entre en contact avec lui ».

Droit de réponse et contestation

A l’issue de la procédure, le contribuable a un délai de 30 jours suivant la réception du courrier pour répondre à la proposition de rectification du vérificateur. Dans sa réponse l’entreprise peut faire valoir ses observations et contester les redressements proposés. Le défaut de réponse dans ce délai vaut acceptation tacite de la proposition.

Saisine des commissions administratives compétentes

En cas de rejet des observations contenues dans la réponse de l’entreprise, le contribuable peut s’il estime toujours que la proposition de rectification de l’administration n’est pas conforme à la règle fiscale, saisir la commission départementale ou nationale en vue d’un examen de son dossier.

Recours hiérarchique

Selon le cas, le contribuable peut intenter un recours auprès du supérieur hiérarchique du vérificateur de la DGFIP. C’est l’occasion pour le contribuable de lui exposer les éléments qu’il estime nécessaires pour permettre une modification de la position de l’administration fiscale.

Si le supérieur direct du vérificateur est l’inspecteur divisionnaire ou principal, le contribuable doit demander à le rencontrer. Cette demande peut être formulée au cours du contrôle voire avant ou après la proposition de rectification sinon avant ou après la réponse de l’administration aux observations du contribuable.

En cas de persistance du problème après la rencontre avec l’inspecteur divisionnaire ou principal, le contribuable peut alors demander à rencontrer l’interlocuteur départemental.

Réclamation administrative contentieuse

Constituant un préalable à la saisine du juge administratif, la réclamation administrative contentieuse permet au contribuable de s’adresser une nouvelle fois à l’administration afin de contester les corrections en hausses qui lui ont été adressées par le biais de la proposition de rectification. Elle constitue ainsi, un passage obligé pour le contribuable qui souhaite intenter un plein recours juridictionnel. Toutefois cette étape fait partie de la phase administrative extra-judiciaire soucieuse de la recherche d’un règlement amiable entre les parties.

Saisine des tribunaux 

La saisine du tribunal administratif constitue le dernier recours. Il intervient généralement lorsque les parties ne sont pas parvenues à une solution amiable. Le contribuable devra alors se décider à saisir le juge administratif qui devra les départager.

Différence entre Vérification de comptabilité et Examen de comptabilité

La vérification de comptabilité comme l’examen de comptabilité constituent tous les deux des mécanismes de contrôle fiscal permettant à l’administration fiscale de s’assurer de l’exactitude et de la sincérité de la comptabilité d’un contribuable. Néanmoins, à la différence du second, la vérification de comptabilité a en principe lieu dans les locaux de l’entreprise. Or, l’examen de comptabilité est un contrôle à distance de la comptabilité du contribuable. 

En somme, la vérification de comptabilité est une procédure complexe de contrôle fiscal permettant au fisc d’examiner la comptabilité des contribuables qui y sont soumis en vue de s’assurer de l’exactitude de leurs déclarations fiscales souscrites. Sa mise en pratique ainsi que sa régularité sont subordonnées au respect de certaines règles prévues au Livre des procédures fiscales.

Lorsque l’on cherche le meilleur placement, la bonne solution pour gagner de l’argent, l’investissement locatif se positionne en tête de liste. Proposant de bons rendements, cette solution de placement reste une des plus sûres. C’est pourquoi beaucoup plébiscitent l’investissement locatif.

Les avantages sont nombreux et chacun peut trouver des opportunités sur le marché. De plus, pouvoir calculer le taux de rentabilité permet de se rassurer avant de se lancer.

En quoi consiste l’investissement locatif ?

L’investissement locatif consiste à acheter un bien et à le louer.

Sur le principe, l’investissement locatif peut s’effectuer avec de nombreux biens ou objets. Il en existe des très exotiques comme plus habituel. C’est notamment le cas de l’investissement locatif immobilier.

Le point fort de l’investissement locatif est de ne pas avoir besoin d’être présent ou proche du logement. Il existe de nombreuses formules pour que la gestion soit autonome et génère des revenus passifs.

Enfin, les gains potentiels sont multiples :

Quels types de biens existent en investissement locatif ?

Voici quelques exemples de biens que vous pouvez acheter pour ensuite profiter d’un rendement locatif :

Le logement a la particularité de pouvoir être vide ou meublé, neuf ou ancien. En fonction, la fiscalité n’est pas la même.

Avec ce petit panel d’investissement locatif possible, vous vous rendez compte de l’étendue des possibilités.

De nombreux critères sont à prendre en compte pour s’orienter vers tel ou tel investissement locatif. En effet, vous pouvez acheter un bien immobiliser sur un lieu de vacances pour en profiter également quelques semaines par an. Si vous ne souhaitez pas investir dans le logement de vacances, mais simplement placer votre argent dans le long terme, le logement étudiant ou la chambre en EHPAD est une solution.

Enfin, quel que soit le placement, la finalité est d’acheter un bien qui vous assure un patrimoine. Une étude préalable est toujours nécessaire pour opter pour la meilleure solution. En effet, les intérêts divergent en fonction des revenus et des options retenues.

Pourquoi opter pour l’investissement locatif, quels intérêts ?

Si beaucoup de personnes optent pour l’investissement locatif, c’est qu’elles y trouvent leur compte.

Le principal avantage de l’investissement locatif porte sur la fiscalité. En effet, grâce à des dispositifs comme la loi Pinel, Bouvard ou Scellier, les enjeux fiscaux sont importants. Vous avez la possibilité de réduire considérablement vos impôts, même de profiter de cette diminution pour placer votre argent et le rentabiliser.

Ensuite, l’investissement locatif permet de se confectionner un patrimoine. Même si vous ne profitez pas directement du bien acheté à court ou moyen terme, ce dernier vous appartiendra. Ensuite, l’argent gagné permet d’effectuer un nouvel investissement locatif

Enfin, l’investissement locatif peut être vu comme un complément de revenus. En effet, que vous ayez un apport conséquent ou lorsque les remboursements prennent fin, les loyers encaissés créent un bénéfice dont vous profitez. Libre à vous ensuite de profiter de ces gains supplémentaires ou de les réinvestir pour gonfler vos gains financiers futurs.

Quels sont les freins, les craintes liées à l’investissement locatif ?

Après avoir sondé de nombreuses personnes, le premier frein est la méconnaissance du sujet. En effet, de nombreux investisseurs potentiels ne se lancent pas dans l’investissement locatif. Beaucoup pensent, à tort, que les placements immobiliers, par exemple, sont réservés aux plus riches. Pourtant, pour réussir un bon investissement locatif, l’apport n’est pas toujours nécessaire, car d’autres critères comptent et permettent une rentabilité inespérée.

Pour d’autres, ce sont tous les enjeux fiscaux qui bloquent le lancement dans ce secteur locatif. La crainte de subir un contrôle fiscal, et de se faire redresser, limite les ardeurs de potentiels investisseurs.

Faire diminuer ses impôts en investissant de la location parait aussi inespéré. Cela fait penser à bon nombre que c’est un piège. Malheureusement, il existe des personnes mal intentionnées qui surfent sur la naïveté et alimentent ces peurs. Mais aujourd’hui, des sociétés vous épaulent et vous établissent le meilleur plan de financement.

Les nombreuses opportunités sur le marché brouillent les pistes : créer une société, investir dans le logement étudiant ou dans une SCPI par exemple. Toutes les solutions possibles, les opportunités financières noient les aspirants investisseurs dans le bouillon administratif.

Chaque situation possède sa solution et trouver la meilleure n’est pas compliqué. Il suffit de la chercher.

Enfin, les crises successives (sanitaires et économiques) font peur. « Et si jamais je n’ai plus de locataires ? » Effectivement, c’est un risque qu’il faut considérer. Comme tout placement, les risques existent. Toutefois, s’il est bien calculé, le secteur de location bien étudié, les dossiers des locataires considérés, la rentabilité est assurée. Des assurances existent aujourd’hui pour garantir un loyer minimum, combler les impayés et donc garder une visibilité sur son placement immobilier.

Une structure est-elle nécessaire pour investir dans la location ?

Pour sécuriser son investissement locatif et améliorer les avantages fiscaux, il est parfois bien de créer une structure, une société, sans que cela ne soit une obligation. Toutefois, la SCI reste la solution privilégiée par bon nombre d’investisseurs dans le locatif.

En effet, la SCI ou Société Civile Immobilière permet la gestion de biens immobiliers à louer. Ainsi la gérance est facilitée et l’imposition s’applique sur la société ou sur le revenu. Cependant, vous ne pouvez pas créer une telle société tout seul, pour exister, une SCI doit comporter au moins deux associés.

Heureusement, vous avez aussi la possibilité d’opter pour une SAS Immobilière ou de ne pas créer de société et établir simplement une déclaration des revenus. En fonction des gains de votre investissement locatif, différentes cases de la déclaration d’impôt sont à remplir.

Pour les plus frileux, une alternative à l’investissement locatif existe : la SCPI ou Société Civile de Placement immobilier. Plutôt que de gérer le locatif vous-même, vous investissez directement dans une structure qui gère un parc immobilier.

Existe-t-il des régions ou départements plus intéressants que d’autres ?

De nombreuses analyses démontrent que certains secteurs ou certains départements se développent plus que d’autres. Ainsi, pour conforter son investissement locatif, il est bien d’étudier le marché, l’évolution d’une ville ou d’un quartier. Vous devez trouver un achat au m2 encore intéressant et surtout un vivier de locataire potentiel.

En 2020, les villes (et la périphérie) au top de l’investissement locatif étaient :

En effet, ces villes ont connu une hausse de leur prix et donc l’investissement locatif a vu son rendement boosté.

La majorité de ces villes sont des villes étudiantes, dynamiques et qui attirent encore du monde.

Toutefois, beaucoup d’autres villes ont un potentiel énorme dans l’investissement locatif. Par exemple, une construction proche d’une gare de province, un logement à proximité d’une université, un appartement situé dans une zone de dynamisme urbain.

Les opportunités sont nombreuses. Il suffit de les trouver après une étude minutieuse et de se lancer.

Quel rendement moyen espérer avec un investissement locatif ?

Malheureusement, cette question n’a pas de réponses directes. En effet, les résultats dépendent de tellement de critères qu’il est difficile d’établir un taux de rendement pour l’investissement locatif.

Toutefois, il existe différents calculs pour refléter la performance potentielle de son investissement locatif. La rentabilité nette est un bon indicateur pour savoir s’il est intéressant de se lancer. En effet, une formule simple permet de calculer un taux de rentabilité net des charges et impôts. C’est bien évidemment une formule qu’il faut affiner pour obtenir un taux plus précis, mais elle permet d’avoir un ordre d’idée avant de se lancer.

En effet, si ce taux de rentabilité est au-dessus de 5 %, le risque est minime.

La formule à utiliser est :

Rentabilité = (9 mois de loyer brut / coût de l’achat) * 100

Le coût total de l’achat comprend les frais de notaire, d’agence et autres frais engagés lors de l’achat. Le calcul s’effectue sur 9 mois, car les 3 mois restants correspondent généralement aux frais annuels comme la taxe foncière par exemple. La même formule sur 12 mois permet de ressortir le taux de rentabilité brut (peu d’intérêt).

Prenons un exemple d’un appartement acheté 140 000 € frais de notaire inclus en région lyonnaise. Le loyer prévu est de 800 €. La rentabilité nette sera de 9×800140000×100 =5,14 %.

Pour conclure sur l’investissement locatif

L’investissement locatif permet d’investir sur l’avenir. En effet, c’est une solution parfaite pour établir un patrimoine et créer des revenus supplémentaires.

Différentes formules existent et de nombreuses opportunités sont sur le marché. Après avoir surmonté ses craintes, un investisseur débutant privilégiera des petits achats comme un garage pour ensuite évoluer vers des biens de grandes ampleurs.

Quelques risques existent, mais lorsqu’une étude préalable a été bien effectuée, ils demeurent minimes.

Dans l’investissement locatif, le plus important, c’est de se lancer. Une fois, la machine en marche, le cercle vertueux des gains s’enclenche.