Pour lutter contre la fraude fiscale et moraliser la vie des affaires, l’administration dispose d’un certain nombre de mécanismes dont le contrôle fiscal. L’objectif de ce contrôle vise en général à permettre à l’administration fiscale de vérifier la concordance des déclarations des entreprises avec les éléments dont elle dispose et selon le cas, de réprimer les fraudeurs avec des sanctions fiscales ou pénales prévues à cet effet.

Toutefois, préalablement à l’engagement de la procédure, l’administration fiscale est tenu d’avertir le contribuable de son intention de procéder au contrôle de sa comptabilité. Cet acte de notification du contribuable est appelé : l’avis de vérification de comptabilité.

Qu’est que l’avis de vérification de comptabilité ?

L’avis de vérification de comptabilité est un document adressé au contribuable par l’administration fiscale l’informant de sa volonté de procéder à un contrôle fiscal approfondi de la comptabilité de son entreprise. En principe, le contrôle a lieu dans les locaux de l’entreprise et vise à permettre à l’administration fiscale de s’assurer de l’exactitude et de la sincérité des déclarations comptables et fiscales souscrites par le contribuable à travers un examen et une confrontation de sa comptabilité à certaines données de fait ou matérielles.

Se présentant sous la forme d’un imprimé n° 3927 devant contenir les mentions obligatoires prévues par l’article L 47 du Livre des procédures fiscales, l’avis de vérification de comptabilité, pour être régulier, doit respecter un certain formalisme.

Les mentions devant être présentes sur l’avis de vérification de comptabilité

Sous peine de nullité, l’avis de vérification doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires prévues à l’article L 47 du Livre des Procédures Fiscales. 

1 – Les mentions obligatoires

Selon l’article précité, l’avis de vérification de comptabilité doit préciser les années soumises à vérification, les impôts visés  et mentionner expressément, sous peine de nullité de la procédure, que le contribuable a la faculté de se faire assister par un conseiller de son choix.

Aussi, l’acte de vérification doit contenir, l’identité et l’adresse administrative des supérieurs hiérarchiques de l’agent vérificateur à savoir de l’inspecteur principal (ou divisionnaire) et de l’interlocuteur départemental.

Le défaut de ces mentions dans l’avis de vérification entraîne de facto la nullité de la procédure. 

De surcroît, l’article L 51 du LPF interdit à l’administration fiscale toute nouvelle vérification de comptabilité de l’entreprise sur la période visée par la procédure frappée de nullité.

2 – Autres mentions 

Outre les mentions obligatoires, l’avis de vérification comporte également la date et l’heure de la première visite du vérificateur. 

En effet, le Conseil d’État a estimé qu’aucune disposition légale ou réglementaire ne permet de préciser que l’absence de la mention du jour et/ou de l’heure d’intervention du vérificateur, était de nature à entrainer la nullité de la procédure de contrôle fiscal.

3 – La charte du contribuable vérifié

La charte du contribuable vérifié ou charte des droits et des obligations du contribuable vérifié vise à permettre aux contribuables visés par un contrôle d’être informé du déroulement de la procédure, de ses obligations ainsi que des garanties dont ils bénéficient. 

C’est ainsi que l’article L. 10 du LPF, prévoit que l’administration fiscale est tenue avant le début de toute vérification (vérification de comptabilité ou examen contradictoire de la situation fiscale personnelle), d’informer le contribuable de l’existence de la charte des droits et obligations du contribuable vérifié afin de lui permettre de connaître ses droits et les règles de la procédure. Cette charte est dorénavant consultable sur le site de l’administration fiscale.

En cas de contrôle inopiné, la remise de l’avis de vérification et de la charte a lieu ensemble en main propre lors de la première intervention sur place. 

Le destinataire de l’avis de vérification 

Le destinataire de l’avis n’est autre que le contribuable (la personne assujettie à l’impôt). Ainsi, lorsque c’est une entreprise individuelle qui est concernée par le contrôle, l’avis sera donc adressé à l’entrepreneur puisque ce dernier se confond avec son entreprise qui n’existe qu’à travers lui. L’administration fiscale porte habituellement les mentions « pour son activité commerciale », « non commerciale » ou « agricole » en fonction de l’activité exercée par l’entrepreneur.

Toutefois, en présence d’une société dotée de personnalité morale (SA, SAS, SARL, SCI,…), l’avis sera alors adressé à son représentant légal (le gérant ou le Président de la société).

Pour les entreprises contre lesquelles une procédure collective est ouverte (redressement ou liquidation judiciaire) l’avis de vérification est adressé soit à l’administrateur judiciaire lorsque ce dernier est en charge d’une mission d’administration ou au contribuable en cas de procédure simplifiée.

Les modalités de notification du contribuable

Conformément à l’article L 47 du Livre des Procédures Fiscales, l’envoi de l’avis de vérification est un préalable à tout engagement de vérification de l’entreprise. Autrement dit, il ne peut être procédé à un contrôle de vérification de la comptabilité d’un contribuable sans que ce dernier ait été préalablement informé par l’administration fiscale.

Afin de laisser le temps au contribuable pour se faire assister d’un conseil, l’administration fiscale est tenue de laisser un délai raisonnable entre la notification de l’avis de vérification de comptabilité et le début des opérations de contrôle.

La notification de l’avis au contribuable peut se faire de différentes manières.

1 – Remise en main propre

La remise en main propre s’entend de la remise de l’avis de vérification au contribuable lui-même.  Moins fréquente, elle intervient généralement en cas de contrôle fiscal inopiné. Sachant bien que le contrôle ne peut être engagé avant la notification du contribuable, la remise en main permet donc d’informer celui-ci au début même des opérations.

En effet, l’article L 47 précité précise qu’en « cas de contrôle inopiné tendant à la constatation matérielle des éléments physiques de l’exploitation ou de l’existence et de l’état des documents comptables, l’avis de vérification de comptabilité est remis au début des opérations de constatation matérielle ». Cette modalité de notification est généralement utilisée lorsque le vérificateur souhaite procéder à une copie des fichiers informatiques de gestion commerciale ou à un inventaire réel du stock mais craint que l’avis de vérification n’amène le contribuable à faire disparaître la preuve d’opérations d’achats ou de ventes sans factures.

Toutefois, il est important de noter que l’examen au fond des documents comptables envisagé ne peut commencer qu’à l’issue d’un délai raisonnable permettant au contribuable de se faire assister par un conseil de son choix.

2 – Envoi par voie postale

L’avis de vérification peut aussi être expédié au contribuable par voie postale avec accusé de réception. 

Si le contribuable ne retire pas l’avis de vérification pendant le délai d’instance postale de 15 jours, la date de première présentation du courrier à l’adresse du contribuable sera considérée comme la date d’information du contribuable.. En effet, la preuve de l’avis de passage indiquant la mise en instance du pli pour le délai légal de 15 jours, suffit alors à rendre conforme la notification.

3 – En cas d’absence du contribuable

Le défaut de réception de l’avis de vérification soulève généralement la question de l’absence du contribuable. Il est important de souligner que l’avis de vérification de comptabilité ne peut pas être adressé à n’importe quelle adresse. En effet, l’adresse de la notification est importante car elle garantit la validité du contrôle envisagé. 

Ainsi, l’avis doit en principe être adressé soit au siège social de l’entreprise ou au lieu de son principal établissement sinon au lieu de la direction effective de celle-ci.

Toutefois, il faut dire qu’en pratique, l’administration fiscale adresse l’avis de vérification de comptabilité au lieu de dépôt de la déclaration fiscale de l’entreprise (société ou entreprise individuelle).

Cependant, l’absence du contribuable ou même le défaut de réception de l’avis par le contribuable en raison par exemple d’un changement d’adresse, n’entraine pas nécessairement l’irrégularité de la procédure. 

Ainsi le contribuable sera considéré comme ayant été valablement informé de l’avis de vérification en cas d’envoi de l’avis à l’adresse du siège du contribuable ou à la dernière adresse connue de l’entreprise. En ce sens, le changement d’adresse qui n’aurait pas fait l’objet d’une publication légale ne peut être opposé à l’administration fiscale.

De la même manière, l’absence de retrait de l’avis de vérification n’emporte pas irrégularité de la procédure. 

Pour s’assurer de la situation comptable et fiscale réelle d’une entreprise, l’administration fiscale dispose de plusieurs moyens de contrôle dont la vérification de comptabilité. 

Cette procédure qui concerne toute entreprise ayant l’obligation de tenir des documents comptables, vise essentiellement à permettre à la DGFIP de vérifier la véracité des écritures saisies en s’appuyant sur des pièces justificatives, des données matérielles de l’entreprise, et d’autres renseignements ainsi que la concordance entre les déclarations fiscales et les données issues de la comptabilité.

A l’issue de la vérification, un réajustement à la hausse ou à la baisse des impositions du contribuable vérifié pourrait selon le cas être effectué pour mieux refléter sa situation fiscale réelle.  On parle alors de redressement ou de dégrèvement.

Qu’est ce que la vérification de comptabilité

La vérification de comptabilité est l’un des moyens de contrôle dont dispose l’administration fiscale pour examiner dans les locaux de l’entreprise, la comptabilité de celle-ci en la confrontant à certaines données de fait ou matérielles en vue de s’assurer de l’exactitude et de la sincérité de ses déclarations. 

Prévue aux articles L13 à L13 BA du Livre des procédures fiscales, elle vise tous les contribuables astreints à tenir et à présenter des documents comptables. Ainsi, toutes les entreprises quelle que soit leur forme ou leur taille (entreprise individuelle, société anonyme…) soumise à l’obligation de tenue de comptabilité peuvent faire l’objet d’une telle procédure. Toutefois, la vérification de comptabilité a pour objectif principal le contrôle des impôts suivants : bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices non commerciaux (BNC), impôt sur les sociétés, taxes sur le chiffre d’affaires, TVA, bénéfices agricoles.

La procédure de vérification de comptabilité

La vérification envisagée par le fisc ne peut intervenir qu’après une notification préalable du contribuable. Et contrairement à la procédure d’examen de comptabilité qui est aussi un autre procédé dont dispose le fisc pour examiner à distance la comptabilité des contribuables, la vérification de comptabilité a lieu dans les locaux mêmes de l’entreprise, chez son expert-comptable ou son avocat fiscaliste. Il s’agit d’une procédure de contrôle sur place.

La notification au contribuable de la procédure de vérification

Comme déjà relevé ci-dessus, préalablement à tout engagement d’une procédure de vérification de comptabilité, le fisc est tenu d’informer le contribuable au moyen d’un avis de vérification auquel est joint la charte des droits et des obligations du contribuable vérifié.

L’avis de vérification

L’avis de vérification de comptabilité est un préalable à toute procédure de vérification de comptabilité. C’est un document adressé au contribuable par le fisc l’informant de sa volonté de procéder à un contrôle fiscal de sa comptabilité. Il se présente sous la forme d’un imprimé n° 3927 et doit pour être régulier, contenir les mentions obligatoires prévues à l’article L 47 du Livre des procédures fiscales.

La charte des droits et des obligations du contribuable vérifié

La charte du contribuable vérifié ou charte des droits et des obligations du contribuable vérifié vise à permettre aux contribuables visés par un contrôle d’être informé du déroulement de la procédure, de ses obligations ainsi que des garanties dont ils bénéficient. 

C’est ainsi que l’article L. 10 du LPF, prévoit que l’administration fiscale est tenue avant le début de toute vérification (vérification de comptabilité ou examen contradictoire de la situation fiscale personnelle), d’informer le contribuable de l’existence de la charte des droits et obligations du contribuable vérifié afin de lui permettre de connaître ses droits et les règles de la procédure. Cette charte est dorénavant consultable sur le site de l’administration fiscale.

En cas de contrôle inopiné, la remise de l’avis de vérification et de la charte a lieu ensemble en main propre lors de la première intervention sur place.

Le lieu de la vérification comptable

En principe, la vérification a lieu dans les locaux du contribuable c’est-à-dire de l’entreprise vérifiée. Il peut s’agir de son siège social ou de son établissement principal. Toutefois, il est aussi possible qu’en vertu d’un commun accord entre les parties (vérifié et le vérificateur) d’effectuer le contrôle dans les locaux où est tenue la comptabilité de l’entreprise (chez on expert-comptable ou son conseiller fiscaliste). Enfin, la vérification peut exceptionnellement se faire dans le bureau du vérificateur.

Contrôle sur place par un vérificateur

Aux fins de la vérification de comptabilité, le vérificateur se transportera dans les locaux du contribuable  ou selon le cas, dans le lieu élu d’un commun accord pour procéder au contrôle. Pour ce faire, le vérificateur dispose d’un certain nombre de prérogatives pour consulter les documents comptables de l’entreprise.

Les prérogatives du vérificateur 

Pour mener à bien sa mission, le vérificateur dispose d’importants pouvoirs d’investigation. En effet, en se rendant aux locaux de l’entreprise, cela lui permet de prendre connaissance des documents comptables et des pièces justificatives.  Ainsi, il peut demander au contribuable une copie des documents qu’il sera amené à consulter sur place. A noter que le refus pour le contribuable, de procéder à la copie de documents est sanctionné par une amende pour chaque document.

C’est aussi l’occasion pour lui d’écouter le contribuable et son conseiller en vue d’une confrontation des positions et un recoupement des éléments recueillis. Sur la base des informations recueillies et des constatations matérielles effectuées, le vérificateur procédera à l’analyse juridique des documents et à un examen des processus comptables pour juger si la comptabilité du contribuable est probante ou non. Dans l’hypothèse où il estime que la comptabilité est non probante, le vérificateur la rejettera et procédera d’office à une évaluation du chiffre d’affaires du contribuable en se référant aux établissements similaires.

Les sources d’informations : format papier et/ou informatisés

En effet, toutes les copies ne sont pas acceptées lors de la procédure de vérification. Si la copie de documents sous forme papier n’est pas encadrée, il n’en demeure pas moins que celle des documents sous forme dématérialisée doit respecter une certaine forme. En effet, la copie des documents dématérialisés est encadrée par l’administration fiscale. Ainsi, toute copie de documents numériques doit revêtir le format PDF pour assurer une plus grande sécurité. Cependant, dans le cadre d’un contrôle des comptabilités informatisées, les formats requis sont les formats spécifiques XML / XSD (Excel, csv, etc).

Durée de la vérification de comptabilité

En principe, la vérification de comptabilité ne peut pas durer plus de 3 mois pour les petites entreprises. Il s’agit notamment des entreprises dont le chiffre d’affaires est inférieur au seuil du régime simplifié d’imposition :

• 818 000 euros pour les activités d’achat/vente,
• 247 000 euros pour les prestations de service.

Toutefois, un allongement de la procédure jusqu’à 6 mois est possible dans le cas où de graves irrégularités ont été constatées dans la comptabilité lors de la vérification.

Le délai de 3 mois ne commence à courir qu’à la remise effective des fichiers des écritures comptables et se termine le jour de la dernière intervention sur place du vérificateur.

Etablissement des conclusions de la vérification

La procédure de vérification de comptabilité se solde :

• soit par un avis d’absence de rectification, lorsqu’aucune anomalie ou irrégularité n’a été détectée dans la comptabilité du contribuable. Dans, ce cas, aucune rectification n’est alors envisagée.
• Soit par une proposition de rectification motivée par les observations du vérificateur. Ce second cas sous-tend que des irrégularités ont été commises par le contribuable auxquelles il convient pallier. 

Le vérificateur envoie alors une proposition de rectification au contribuable. Celle-ci devra contenir un certain nombre de mentions à savoir :

• La date de la proposition ;
• La nature de la procédure (taxation d’office ou procédure de rectification contradictoire) ;
• Le nom et la signature du vérificateur et éventuellement le visa du supérieur hiérarchique pour certaines pénalités fiscales ;
• La faculté de se faire assister par un conseiller ;
• Les impôts qui font l’objet d’une rectification ainsi que les années concernées ;
• Les articles du code général des impôts et du livre des procédures fiscales sur lesquels viennent se baser les redressements (chaque redressement doit être motivé en droit et en fait) ;
• Ainsi que les droits, taxes et les pénalités découlant de la vérification.

Garanties et droits de l’entreprise durant la procédure

Pendant la procédure, l’administration fiscale est tenue par le respect d’un certain nombre de règles qui constituent pour le contribuable soumis à la procédure, des garanties d’un bon déroulement de celle-ci.

Ainsi, le contribuable a droit à l’information avant l’engagement de la procédure devant lui notifier aussi son droit de se faire assister d’un avocat lors du contrôle. Une meilleure conduite de ladite procédure implique nécessairement le respect du principe du débat oral et contradictoire ainsi que de la possibilité pour le contribuable de contester la décision du vérificateur.

Droit à être informé 

Tel que nous l’avons déjà souligné, l’information du contribuable visé par la procédure de vérification est un préalable à tout engagement de celle-ci. C’est une obligation pour le fisc et donc un droit pour le contribuable d’être averti d’un éventuel contrôle de sa comptabilité. Cela lui permet  de se préparer en conséquence à recevoir le vérificateur (agent de l’administration dans ses locaux). Ce droit à l’information se matérialise par l’envoi par l’administration fiscale d’un avis de vérification de comptabilité au contribuable. Cet avis doit être expédié à l’entreprise dans un délai raisonnable avant le début de la vérification. Aux termes de l’avis de vérification, le contribuable doit être informé de l’existence de la charte du contribuable vérifié contenant les droits et les obligations des contribuables pendant la procédure de contrôle fiscal.

Droit à être assisté par un tiers 

Conformément à l’article L47 du Livre des procédures fiscales,  le contribuable sous le coup d’une procédure de vérification a le droit de se faire assister d’un conseil fiscal de son choix. En effet, il est fait obligation à l’administration fiscale d’indiquer au contribuable qu’il a la possibilité de se faire assister d’un conseiller fiscal durant la procédure de contrôle fiscal. Cette obligation ne concerne que le fisc qui doit l’indiquer et non le contribuable pour lequel, c’est un choix. Toutefois, personne ne doute de l’utilité d’un avocat fiscaliste durant la procédure de contrôle fiscal d’autant plus que cela permettra à l’entreprise de s’assurer du respect de ses droits. 

Toutefois, il convient de noter que ce droit ne vise que le contribuable vérifiée et non les tiers à la procédure. En effet, c’est ce qui ressort d’un arrêt du Conseil d’Etat qui a jugé que :

« Par ailleurs, la faculté de se faire assister d’un conseil n’appartient qu’aux seuls contribuables dont la comptabilité ou la situation fiscale est vérifiée, à l’exclusion des tiers dont la situation fiscale est susceptible d’être affectée par les résultats de la vérification. L’administration n’enfreint pas la loi en n’avisant pas de cette faculté l’ancien représentant légal d’une société ayant cessé ses fonctions à la date de la vérification, alors même que cette intervention porte pour partie sur la période de gestion de l’intéressé et peut pour cette période, conduire au redressement de ses revenus en corrélation avec le rehaussement des bénéfices sociaux »

Droit au débat oral et contradictoire pendant la vérification

Le respect du débat oral et contradictoire pendant la procédure conditionne aussi la régularité et la meilleure conduite de la vérification de comptabilité.

Relativement, il a été jugé que :

« Le respect de ce principe tenant à la possibilité pour le contribuable d’avoir un débat oral et contradictoire avec le vérificateur est indispensable pour que le juge de l’impôt admette qu’il soit dérogé à la volonté du législateur de voir les opérations de vérification de comptabilité se dérouler dans l’entreprise. Il a ainsi été jugé qu’était irrégulière la vérification au cours de laquelle le vérificateur ne s’était rendu que deux fois au siège de la société pour emporter les documents comptables de l’entreprise puis pour les restituer ou trois fois, dès lors qu’une visite intermédiaire n’avait duré qu’une heure pour permettre l’examen d’un problème relatif aux soldes pratiqués par l’entreprise »

En effet, il est important que le contribuable et son conseiller puisse également exposer leurs arguments pour défendre les éléments de la comptabilité. Ce principe procédural sacro-saint est indispensable dans la manifestation de la vérité.

C’est pourquoi le juge suprême administratif a estimé que :

« Cette exigence d’un débat oral et contradictoire procède en effet de l’idée que seule la possibilité d’un dialogue évolutif et constructif sur place est de nature à permettre, d’une part, à l’agent de la direction générale des finances publiques de recueillir les informations nécessaires au contrôle, d’apprécier concrètement les conditions d’exploitation de l’entreprise et d’informer l’exploitant de ses obligations fiscales, et d’autre part, au contribuable de présenter utilement ses premières observations. Cette potentialité de dialogue est présumée par le juge lorsque le vérificateur a eu une présence suffisante dans l’entreprise, rien ne s’opposant alors à ce que le contribuable entre en contact avec lui ».

Droit de réponse et contestation

A l’issue de la procédure, le contribuable a un délai de 30 jours suivant la réception du courrier pour répondre à la proposition de rectification du vérificateur. Dans sa réponse l’entreprise peut faire valoir ses observations et contester les redressements proposés. Le défaut de réponse dans ce délai vaut acceptation tacite de la proposition.

Saisine des commissions administratives compétentes

En cas de rejet des observations contenues dans la réponse de l’entreprise, le contribuable peut s’il estime toujours que la proposition de rectification de l’administration n’est pas conforme à la règle fiscale, saisir la commission départementale ou nationale en vue d’un examen de son dossier.

Recours hiérarchique

Selon le cas, le contribuable peut intenter un recours auprès du supérieur hiérarchique du vérificateur de la DGFIP. C’est l’occasion pour le contribuable de lui exposer les éléments qu’il estime nécessaires pour permettre une modification de la position de l’administration fiscale.

Si le supérieur direct du vérificateur est l’inspecteur divisionnaire ou principal, le contribuable doit demander à le rencontrer. Cette demande peut être formulée au cours du contrôle voire avant ou après la proposition de rectification sinon avant ou après la réponse de l’administration aux observations du contribuable.

En cas de persistance du problème après la rencontre avec l’inspecteur divisionnaire ou principal, le contribuable peut alors demander à rencontrer l’interlocuteur départemental.

Réclamation administrative contentieuse

Constituant un préalable à la saisine du juge administratif, la réclamation administrative contentieuse permet au contribuable de s’adresser une nouvelle fois à l’administration afin de contester les corrections en hausses qui lui ont été adressées par le biais de la proposition de rectification. Elle constitue ainsi, un passage obligé pour le contribuable qui souhaite intenter un plein recours juridictionnel. Toutefois cette étape fait partie de la phase administrative extra-judiciaire soucieuse de la recherche d’un règlement amiable entre les parties.

Saisine des tribunaux 

La saisine du tribunal administratif constitue le dernier recours. Il intervient généralement lorsque les parties ne sont pas parvenues à une solution amiable. Le contribuable devra alors se décider à saisir le juge administratif qui devra les départager.

Différence entre Vérification de comptabilité et Examen de comptabilité

La vérification de comptabilité comme l’examen de comptabilité constituent tous les deux des mécanismes de contrôle fiscal permettant à l’administration fiscale de s’assurer de l’exactitude et de la sincérité de la comptabilité d’un contribuable. Néanmoins, à la différence du second, la vérification de comptabilité a en principe lieu dans les locaux de l’entreprise. Or, l’examen de comptabilité est un contrôle à distance de la comptabilité du contribuable. 

En somme, la vérification de comptabilité est une procédure complexe de contrôle fiscal permettant au fisc d’examiner la comptabilité des contribuables qui y sont soumis en vue de s’assurer de l’exactitude de leurs déclarations fiscales souscrites. Sa mise en pratique ainsi que sa régularité sont subordonnées au respect de certaines règles prévues au Livre des procédures fiscales.

Lorsque l’on cherche le meilleur placement, la bonne solution pour gagner de l’argent, l’investissement locatif se positionne en tête de liste. Proposant de bons rendements, cette solution de placement reste une des plus sûres. C’est pourquoi beaucoup plébiscitent l’investissement locatif.

Les avantages sont nombreux et chacun peut trouver des opportunités sur le marché. De plus, pouvoir calculer le taux de rentabilité permet de se rassurer avant de se lancer.

En quoi consiste l’investissement locatif ?

L’investissement locatif consiste à acheter un bien et à le louer.

Sur le principe, l’investissement locatif peut s’effectuer avec de nombreux biens ou objets. Il en existe des très exotiques comme plus habituel. C’est notamment le cas de l’investissement locatif immobilier.

Le point fort de l’investissement locatif est de ne pas avoir besoin d’être présent ou proche du logement. Il existe de nombreuses formules pour que la gestion soit autonome et génère des revenus passifs.

Enfin, les gains potentiels sont multiples :

• en cas de plus-value du logement à la revente,
• avec les loyers réguliers ou revenus locatifs,
• grâce à la défiscalisation.

Quels types de biens existent en investissement locatif ?

Voici quelques exemples de biens que vous pouvez acheter pour ensuite profiter d’un rendement locatif :

• un appartement ou une maison d’habitation,
• un logement de vacances (studio, appartement, mobilhome…),
• une œuvre d’art,
• un garage,
• un logement étudiant,
• des bureaux, ou locaux commerciaux,
• une résidence pour personnes âgées,
• une parcelle de bois,
• des terrains nus…

Le logement a la particularité de pouvoir être vide ou meublé, neuf ou ancien. En fonction, la fiscalité n’est pas la même.

Avec ce petit panel d’investissement locatif possible, vous vous rendez compte de l’étendue des possibilités.

De nombreux critères sont à prendre en compte pour s’orienter vers tel ou tel investissement locatif. En effet, vous pouvez acheter un bien immobiliser sur un lieu de vacances pour en profiter également quelques semaines par an. Si vous ne souhaitez pas investir dans le logement de vacances, mais simplement placer votre argent dans le long terme, le logement étudiant ou la chambre en EHPAD est une solution.

Enfin, quel que soit le placement, la finalité est d’acheter un bien qui vous assure un patrimoine. Une étude préalable est toujours nécessaire pour opter pour la meilleure solution. En effet, les intérêts divergent en fonction des revenus et des options retenues.

Pourquoi opter pour l’investissement locatif, quels intérêts ?

Si beaucoup de personnes optent pour l’investissement locatif, c’est qu’elles y trouvent leur compte.

Le principal avantage de l’investissement locatif porte sur la fiscalité. En effet, grâce à des dispositifs comme la loi Pinel, Bouvard ou Scellier, les enjeux fiscaux sont importants. Vous avez la possibilité de réduire considérablement vos impôts, même de profiter de cette diminution pour placer votre argent et le rentabiliser.

Ensuite, l’investissement locatif permet de se confectionner un patrimoine. Même si vous ne profitez pas directement du bien acheté à court ou moyen terme, ce dernier vous appartiendra. Ensuite, l’argent gagné permet d’effectuer un nouvel investissement locatif

Enfin, l’investissement locatif peut être vu comme un complément de revenus. En effet, que vous ayez un apport conséquent ou lorsque les remboursements prennent fin, les loyers encaissés créent un bénéfice dont vous profitez. Libre à vous ensuite de profiter de ces gains supplémentaires ou de les réinvestir pour gonfler vos gains financiers futurs.

Quels sont les freins, les craintes liées à l’investissement locatif ?

Après avoir sondé de nombreuses personnes, le premier frein est la méconnaissance du sujet. En effet, de nombreux investisseurs potentiels ne se lancent pas dans l’investissement locatif. Beaucoup pensent, à tort, que les placements immobiliers, par exemple, sont réservés aux plus riches. Pourtant, pour réussir un bon investissement locatif, l’apport n’est pas toujours nécessaire, car d’autres critères comptent et permettent une rentabilité inespérée.

Pour d’autres, ce sont tous les enjeux fiscaux qui bloquent le lancement dans ce secteur locatif. La crainte de subir un contrôle fiscal, et de se faire redresser, limite les ardeurs de potentiels investisseurs.

Faire diminuer ses impôts en investissant de la location parait aussi inespéré. Cela fait penser à bon nombre que c’est un piège. Malheureusement, il existe des personnes mal intentionnées qui surfent sur la naïveté et alimentent ces peurs. Mais aujourd’hui, des sociétés vous épaulent et vous établissent le meilleur plan de financement.

Les nombreuses opportunités sur le marché brouillent les pistes : créer une société, investir dans le logement étudiant ou dans une SCPI par exemple. Toutes les solutions possibles, les opportunités financières noient les aspirants investisseurs dans le bouillon administratif.

Chaque situation possède sa solution et trouver la meilleure n’est pas compliqué. Il suffit de la chercher.

Enfin, les crises successives (sanitaires et économiques) font peur. « Et si jamais je n’ai plus de locataires ? » Effectivement, c’est un risque qu’il faut considérer. Comme tout placement, les risques existent. Toutefois, s’il est bien calculé, le secteur de location bien étudié, les dossiers des locataires considérés, la rentabilité est assurée. Des assurances existent aujourd’hui pour garantir un loyer minimum, combler les impayés et donc garder une visibilité sur son placement immobilier.

Une structure est-elle nécessaire pour investir dans la location ?

Pour sécuriser son investissement locatif et améliorer les avantages fiscaux, il est parfois bien de créer une structure, une société, sans que cela ne soit une obligation. Toutefois, la SCI reste la solution privilégiée par bon nombre d’investisseurs dans le locatif.

En effet, la SCI ou Société Civile Immobilière permet la gestion de biens immobiliers à louer. Ainsi la gérance est facilitée et l’imposition s’applique sur la société ou sur le revenu. Cependant, vous ne pouvez pas créer une telle société tout seul, pour exister, une SCI doit comporter au moins deux associés.

Heureusement, vous avez aussi la possibilité d’opter pour une SAS Immobilière ou de ne pas créer de société et établir simplement une déclaration des revenus. En fonction des gains de votre investissement locatif, différentes cases de la déclaration d’impôt sont à remplir.

Pour les plus frileux, une alternative à l’investissement locatif existe : la SCPI ou Société Civile de Placement immobilier. Plutôt que de gérer le locatif vous-même, vous investissez directement dans une structure qui gère un parc immobilier.

Existe-t-il des régions ou départements plus intéressants que d’autres ?

De nombreuses analyses démontrent que certains secteurs ou certains départements se développent plus que d’autres. Ainsi, pour conforter son investissement locatif, il est bien d’étudier le marché, l’évolution d’une ville ou d’un quartier. Vous devez trouver un achat au m2 encore intéressant et surtout un vivier de locataire potentiel.

En 2020, les villes (et la périphérie) au top de l’investissement locatif étaient :

• Toulouse,
• Nantes,
• Lille,
• Rennes,
• Angers,
• Strasbourg,
• Lyon.

En effet, ces villes ont connu une hausse de leur prix et donc l’investissement locatif a vu son rendement boosté.

La majorité de ces villes sont des villes étudiantes, dynamiques et qui attirent encore du monde.

Toutefois, beaucoup d’autres villes ont un potentiel énorme dans l’investissement locatif. Par exemple, une construction proche d’une gare de province, un logement à proximité d’une université, un appartement situé dans une zone de dynamisme urbain.

Les opportunités sont nombreuses. Il suffit de les trouver après une étude minutieuse et de se lancer.

Quel rendement moyen espérer avec un investissement locatif ?

Malheureusement, cette question n’a pas de réponses directes. En effet, les résultats dépendent de tellement de critères qu’il est difficile d’établir un taux de rendement pour l’investissement locatif.

Toutefois, il existe différents calculs pour refléter la performance potentielle de son investissement locatif. La rentabilité nette est un bon indicateur pour savoir s’il est intéressant de se lancer. En effet, une formule simple permet de calculer un taux de rentabilité net des charges et impôts. C’est bien évidemment une formule qu’il faut affiner pour obtenir un taux plus précis, mais elle permet d’avoir un ordre d’idée avant de se lancer.

En effet, si ce taux de rentabilité est au-dessus de 5 %, le risque est minime.

La formule à utiliser est :

Rentabilité = (9 mois de loyer brut / coût de l’achat) * 100

Le coût total de l’achat comprend les frais de notaire, d’agence et autres frais engagés lors de l’achat. Le calcul s’effectue sur 9 mois, car les 3 mois restants correspondent généralement aux frais annuels comme la taxe foncière par exemple. La même formule sur 12 mois permet de ressortir le taux de rentabilité brut (peu d’intérêt).

Prenons un exemple d’un appartement acheté 140 000 € frais de notaire inclus en région lyonnaise. Le loyer prévu est de 800 €. La rentabilité nette sera de 9×800140000×100 =5,14 %.

Pour conclure sur l’investissement locatif

L’investissement locatif permet d’investir sur l’avenir. En effet, c’est une solution parfaite pour établir un patrimoine et créer des revenus supplémentaires.

Différentes formules existent et de nombreuses opportunités sont sur le marché. Après avoir surmonté ses craintes, un investisseur débutant privilégiera des petits achats comme un garage pour ensuite évoluer vers des biens de grandes ampleurs.

Quelques risques existent, mais lorsqu’une étude préalable a été bien effectuée, ils demeurent minimes.

Dans l’investissement locatif, le plus important, c’est de se lancer. Une fois, la machine en marche, le cercle vertueux des gains s’enclenche.

Chaque fois que nous achetons un bien, même s’il s’agit de la maison familiale, nous nous attendons toujours à ce qu’il prenne de la valeur. Cela fait du bien de constater que nous avons réalisé un bon profit lorsque nous vendons, mais cette satisfaction peut être quelque peu tempérée lorsque nous réalisons combien d’impôts nous devons payer. Il est donc utile de comprendre dès maintenant quelles règles de la taxe sur les plus-values s’appliquent à vous en tant que résident français, ou si vous y possédez un bien immobilier.

Qu’est-ce que l’impôt sur les plus-values ?

L’impôt sur les plus-values est un prélèvement que vous payez lorsque vous vendez un bien dont la valeur a augmenté depuis que vous l’avez acheté. Votre taux d’imposition des plus-values varie selon vos revenus et votre statut fiscal. Certains actifs sont imposés à des taux différents selon leur nature et la situation.

Presque tous les biens que vous possédez sont soumis à l’impôt sur les gains en capital si vous les vendez à un prix supérieur au prix d’achat initial. Cela inclut des biens comme les meubles et les objets de collection et les investissements tels que les actions et les obligations.

L’impôt sur les gains en capital s’applique également lorsqu’il s’agit de ventes de biens immobiliers, et c’est ce dont nous parlerons dans la suite de cet article.

Impôt sur les plus-values

Le taux normal d’imposition des plus-values sur la vente de biens immobiliers est de 19%. Des majorations progressives sont ajoutées pour les gains supérieurs à 50 000 €, à partir de 2 % et pouvant atteindre 6 % pour les gains supérieurs à 260 000 €.

Cela fait un taux d’imposition maximal potentiel (y compris les charges sociales complètes) de 42,2% – mais il existe divers allègements et exonérations, vous ne devriez donc pas avoir à payer autant d’impôts.

Le taux normal de charges sociales sur les revenus de placement, y compris les plus-values immobilières, est de 17,2 %. Vous pourriez bénéficier d’un nouveau taux inférieur de 7,5% si vous êtes couvert par le système de santé d’un autre pays de l’UE/EEE. Ceci s’applique aux résidents titulaires du formulaire S1 et aux non-résidents dont les gains ou revenus proviennent de France.

Propriété imposable

Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires sont soumises à l’impôt sur les plus-values. Sont également concernés les immeubles locatifs, les commerces, les terrains (y compris les terrains à bâtir) et les logements vacants. Vous devrez également payer cette taxe si vous vendez des parts dans une société d’investissement immobilier ou dans une société immobilière.

Exonération résidence principale

Si vous possédez une propriété et qu’il s’agit de votre maison familiale, il y a de fortes chances que vous n’ayez pas à payer d’impôt sur le gain. Mais attention à bien suivre les règles.

La résidence principale est exonérée de taxe sur les plus-values et de charges sociales dès lors qu’elle constitue votre résidence habituelle et effective au moment de la vente. Vous devez être immatriculé et payer des impôts en France.

Autres exonérations fiscales sur les plus-values

Les résidents âgés peuvent échapper aux impôts et aux charges sociales s’ils :

• Reçoivent une pension d’État (ou une carte d’invalidité), et ;
• Ils n’avaient pas d’impôt sur la fortune au cours de l’année précédant la vente, et
• Leur revenu imposable cette année-là était inférieur à un certain niveau.

Vous pouvez également être exonéré d’impôt lors de la vente d’un bien immobilier si vous n’avez pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des quatre dernières années et que vous réinvestissez le produit dans une résidence principale.

Les ressortissants français résidant à l’étranger et résidents des pays de l’UE, de la Norvège et de l’Islande (ou d’un autre État si la convention fiscale le permet) peuvent ne pas avoir à payer d’impôt sur les plus-values si la vente est réalisée dans les cinq ans après avoir quitté la France et qu’ils avaient été résidents fiscaux pendant au moins deux. Celle-ci ne se limite pas à la résidence principale mais n’est disponible qu’une seule fois et uniquement pour des gains jusqu’à 150 000 €.

Réduction de l’impôt sur les plus-values en France

Si vous ne bénéficiez pas de ces exonérations, un système d’allègement progressif réduira pour vous les charges fiscales et sociales – plus vous détenez le bien longtemps, moins vous payez d’impôts.

A partir de la sixième année, l’impôt sur les plus-values est réduit de 6% par an (4% en année 22). Cela signifie qu’il n’y a pas d’impôt à payer après 22 ans.

Il est plus difficile d’échapper aux charges sociales. A partir de la sixième année, ils sont réduits de 1,65 % par an (1,6 % pour la 22e année), puis à partir de la 23e année, la réduction passe à 9 %. Cela vous donne une exonération totale après 30 ans.

Calcul des plus-values en France

Le gain imposable est la différence entre le prix d’achat (ou la valeur d’homologation en cas d’héritage) et le prix de vente. Vous pouvez alors déduire 7,5% du prix d’achat pour les frais d’acquisition (ou plus si documentés), et les dépenses réelles d’amélioration ou d’amélioration à condition qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte aux fins de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne soient pas des dépenses d’entretien courant. Les améliorations doivent avoir été effectuées par des entrepreneurs enregistrés et une preuve de paiement est requise.

Lorsqu’une propriété est vendue plus de 5 ans après son achat, les coûts d’amélioration peuvent être évalués à 15% du prix d’achat. Le vendeur n’est pas tenu de justifier des frais réels encourus, ni même de la réalisation effective d’améliorations.

Comment calculer le taux d’imposition des plus-values immobilières ?

Ce calcul est en fait un peu plus complexe, puisque certains frais doivent être ajoutés au prix d’achat (frais de notaire, commissions d’agence, droits de donation, travaux effectués pour des biens détenus depuis au moins 5 ans, etc.) et en déduire d’autres de la vente le prix. Il est possible de baisser légèrement le prix de vente en déduisant d’autres frais comme les diagnostics obligatoires.

Exemple

En janvier 2009, vous avez payé 250 000 € pour l’achat d’un appartement en résidence secondaire. Vous avez réalisé des travaux d’agrandissement ou d’amélioration pour un montant total de 15 000 €. En mai 2021, vous avez vendu votre bien pour 350 000 €.

Fixation du prix de vente : 350 000 € – 1 000 € de frais de diagnostic obligatoire = 349 000 €.

Fixation du prix d’achat : 250 000 € + 8 % de frais d’acquisition + 12 % de forfait = 250 000 € + 20 000 € + 30 000 € = 300 000 €.

Calcul de la plus-value nette imposable : 349 000 € – 300 000 € = 49 000 €.

Entre l’achat (2009) et la vente (2021), vous avez été propriétaire de votre appartement pendant 12 ans. A partir de la 6ème année, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu de 6%, pour un total de 42%. Base imposable au taux de 19% : 28 420 €.

Vous bénéficiez également d’une réduction de cotisations sociales de 1,65% après la 6ème année, pour un total de 8,25%. Base imposable au taux de 17,2 % : 44 957,50 €.

Calcul de l’impôt sur les plus-values : 5 399,80 € (28 420 x 19%) + 7 732,69 € (44 957,50 x 17,2%) = 13 132,49 €.

Payer l’impôt sur les plus-values en France

Vous devez faire appel à un notaire lors de la vente d’un bien immobilier. Ils calculeront la taxe due, la retiendront au moment de la vente, puis paieront la taxe pour vous.

En cas de cession d’un bien immobilier par un résident hors UE, islandais ou norvégien, celui-ci doit faire appel à un représentant fiscal agréé par l’administration fiscale française pour effectuer une déclaration d’impôt sur les plus-values.

La gestion d’actifs immobiliers peut rapidement devenir compliquée, surtout lorsque plusieurs propriétaires sont impliqués. Dans un tel cas, une société civile immobilière (SCI) peut simplifier la gestion, mais aussi le transfert de biens immobiliers.

Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI)?

Une Société Civile Immobilière est une société constituée dans le but d’exploiter et de détenir des biens immobiliers. Elle ne peut être constitué que pour acheter et détenir des biens immobiliers, par opposition aux sociétés commerciales (SARL, SAS). La ou une SAS immobilière ne demande q’une personne, la constitution d’une SCI requière un minimum de deux personnes (physique ou morale).

Quelles sont les différentes formes de la SCI ?

Les différentes formes de sociétés civiles immobilières :

• La SCI familiale : forme idéale lorsque vous gérez un bien ou un patrimoine au sein de votre famille. Les associés dans la SCI familiale sont membres de la même famille.
• La SCI de gestion ou SCI de location qui est la forme la plus courante. Elle permet aux associés d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier.
• Enfin la SCI d’affectation, qui est la forme à privilégier lorsque vous souhaitez faire de la construction/vente.

La SCI : pour quoi faire ?

Le but d’une SCI est donc de profiter des loyers des différents biens immobiliers que vous avez acheté ! Ainsi, la SCI exclut toute activité commerciale. De ce fait, vous ne pouvez pas acheter un appartement dans le seul but de le revendre, car il s’agit d’une activité commerciale.

La SCI : comment ça marche ?

Une SCI est composée d’associés et est administrée par un gérant. Les associés nomment et révoquent le gérant, ils sont tenus de participer aux assemblées générales et de recevoir des actions en échange d’apports en nature ou en numéraire. Ils perçoivent ainsi des dividendes en cas de bénéfices réalisés par la société. Inversement, dans le cas des dettes, la distribution se fait également au prorata des parts des associés. La SCI peut être gérée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales. Le gérant est responsable de la gestion courante de la SCI (encaissement des loyers, paiement des charges, taxes, etc.).

Comment créer une Société Civile Immobilière ?

Créer une SCI, c’est comme créer n’importe quelle autre société en France ou ailleurs ; il y a certaines formalités à entreprendre et il y a un coût à ces formalités :

• La rédaction des statuts,
• L’enregistrement des statuts au service des impôts,
• La publication de la constitution de la SCI dans un Journal des Annonces Juridiques (JAL),
• L’immatriculation de la SCI au Greffe du Tribunal de Commerce,
• La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI.

Ces opérations ont un coût surtout si vous passez par un avocat/notaire pour rédiger les statuts (ceci est recommandé car chaque investisseur est différent). Quant à l’immatriculation légale, elle coûte environ 200 €.

Il existe deux types de Société Civile Immobilière

La SCI taxée au titre de l’impôt sur le revenu :

Elle est fiscalement « transparente ». Vous détenez des actions dans une société qui possède elle-même des actifs, mais fiscalement, c’est comme si vous possédiez vous-même les actions. Les loyers ou la revente seront taxés comme s’il s’agissait des vôtres. L’imposition des revenus locatifs à l’impôt sur le revenu pour les associés d’une SCI est le régime par défaut pour les locations non meublées (pour les locations meublées, vous êtes automatiquement imposé suivant l’impôt sur le revenu des personnes physiques). Dans une SCI à impôt sur le revenu, les associés de la société sont imposés personnellement, au même titre que les personnes physiques propriétaires directes d’un bien immobilier.

La SCI imposée au titre de l’impôt sur les sociétés :

Dans ce cas, l’imposition est dite « opaque », c’est-à-dire qu’elle est indépendante de la personne physique qui détient les parts de la SCI. Dans une SCI exonérée, les associés imposent les bénéfices et les plus-values directement sur la SCI. Les actionnaires ne sont imposés que sur les dividendes qui leur sont versés. L’impôt sur les sociétés fonctionne avec des impôts réduits.

Deux taxes sont dues pour ce type de SCI :

Impôt sur les sociétés

-15 % sur la tranche de revenu net (loyers – charges inférieures à 38 120 €)

-26.5 % sur la part de revenu net (loyers – charges inférieures à 500 000 €)

Imposition des dividendes distribués aux associés

-30 % s’ils ont opté pour l’impôt forfaitaire (introduit en 2018). Pour information, la taxe forfaitaire, également appelée « prélèvement forfaitaire unique » (PFU), s’applique aux revenus du capital. En effet, un taux unique (30 %) est appliqué à tous les revenus du capital (dividendes, plus-values). – 17% de cotisations sociales + votre tranche marginale d’imposition si vous préférez rester au barème progressif.

Cependant, il n’est pas possible de comparer uniquement les taux d’imposition entre les SCI à l’impôt sur les sociétés et les SCI à l’impôt sur le revenu, car si les taux sont différents, l’assiette fiscale de ces deux régimes est également différente.

Quels sont les avantages de la Société Civile Immobilière ?

Si vous êtes partenaire, l’avantage de la SCI est que votre patrimoine et celui de vos collaborateurs sont protégés. La SCI est immatriculée au registre du commerce et des sociétés, son patrimoine est distinct de celui des associés et elle est dotée d’une personnalité juridique. Elle est la seule propriétaire du bien. De ce fait, en cas de problème, les créanciers doivent d’abord s’adresser à la SCI. Par la suite, ils peuvent alors prendre des mesures contre les partenaires. Il n’y a que des actions qui peuvent être saisies par les créanciers. En effet, les associés ont une responsabilité indéfinie fondée sur leur participation au capital de la SCI, mais pas de manière solidaire. Cela implique que les créanciers doivent agir contre chaque partenaire de manière indépendante, pour engager leur responsabilité.

La création d’une SCI permet de simplifier la transmission des actifs immobiliers. Lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers sont propriétaires du bien sans partage de leurs parts et chaque actionnaire-propriétaire peut mettre fin au partage. La constitution d’une SCI donne aux héritiers des actions qu’ils peuvent vendre. De plus, cette forme juridique permettra aux parents de s’exonérer totalement de tout impôt concernant ce bien, notamment sur l’impôt sur le patrimoine immobilier.

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

La complexité des procédures juridiques et administratives est sans aucun doute un inconvénient important pour la SCI. Il faut préparer et rédiger les statuts, s’occuper de l’inscription, remettre les documents au service des impôts, faire une publication au journal des annonces légales et déposer un dossier auprès de la CFE du tribunal de commerce. Le mode de prise de décision est également un inconvénient, puisqu’il se fait lors d’une assemblée générale obligatoire où les comptes doivent être approuvés par l’assemblée des associés.

La dernière mise à jour du système de TVA de l’UE remonte à 1993, soit près d’une trentaine d’années auparavant. Entre-temps, le commerce en ligne s’est développé de manière spectaculaire rendant l’ancienne législation inadaptée. Tant par la lenteur des formalités qu’elle instituait que par les inégalités qu’elle faisait naître au sein même de l’UE et en dehors de celle-ci.

Selon l’ancienne législation, les biens ayant une valeur inférieure à 22 euros importés dans l’UE par des e-commerçants et dropshippers provenant d’un pays tiers, étaient exonérés de la TVA. Par ailleurs, les vendeurs en ligne avaient pour obligation de s’immatriculer à la TVA dans chaque État membre où ils faisaient livrer leurs produits, dès lors qu’ils atteignaient le seuil de chiffre d’affaires prédéterminé unilatéralement par le pays concerné.

Cette législation ne favorisait pas le développement du commerce en ligne vers d’autres États et l’exonération de TVA représentait un manque à gagner de près de 7 milliards par an pour les trésors nationaux. C’est ce qui justifie la Réforme TVA E-Commerce 2021.

A compter du 1er Juillet 2021, l’entré en vigueur de la nouvelle réglementation TVA 2021 marque un tournant majeur dans la gestion fiscale des opérations e-commerce. De la redéfinition de la notion de « Vente à Distance » à la suppression des seuils locaux de transaction, en passant par l’annulation de la franchise pour certains colis importés.

Comme vous l’aurez compris, la nouvelle réforme TVA E-Commerce de 2021 s’accompagne de nouvelles obligations fiscales spécifiques à la vente en ligne.

Si vous êtes commerçant en ligne ou Dropshipper, vous vous demandez ce qui change véritablement pour vous et quelles sont les diverses implications juridiques ? Nous vous apportons des éléments de réponse afin de vous permettre d’éviter de mauvaises surprises.

Réforme de la TVA pour le e-commerce 2021 : Pour quels avantages ?

La réforme TVA E-Commerce de 2021 comme voulue par la directive européenne poursuit principalement trois objectifs majeurs.

Il s’agit d’abord de simplifier les formalités liées à la TVA dans les différents pays européens. La législation antérieure imposait à l’entreprise opérant dans le e-commerce de s’immatriculer dans chaque pays où elle effectuait des livraisons. Ces différentes formalités variables d’un pays à un autre s’étaient révélées très fastidieuses et complexes.

Ensuite la réglementation sur la vente en ligne TVA de 2021 apparait comme un levier pour lutter contre la fraude. La législation précédent permettait un exonération de TVA pour tous les biens importés dans l’UE par des E-Commerçants ou Dropshippers provenant de pays tiers, dès lors que les biens concernés coûtaient moins de 22 euros. Mais les études ont révélé que la fraude s’était mêlée à la pratique de sorte que certaines entreprises avaient recours à des étiquettes mensongères. Le coût de cette fraude a été estimé à plus de 7 milliards d’euros.

Enfin, la nouvelle réforme sur la TVA permettra de rétablir une égalité en matière de concurrence vis-à-vis des entreprises européennes et hors UE opérant dans le commerce en ligne, au moyen d’une taxe commune et plus juste.

Nouveau domaine de définition de la Vente à Distance

La réforme TVA E-Commerce 2021 en vigueur dès ce jeudi 1er Juillet 2021 a consacré deux types de Vente à Distance :

• La Vente à Distance (VAD) intracommunautaire

• La Vente à Distance de biens importés de pays hors UE

La Vente à Distance prend en compte toutes les ventes de biens appartenant à la catégorie BtoC (Business to Consummer), c’est-à-dire les biens commercialisés entre une entreprise et particuliers. Pour que la VAD soit qualifiée d’intracommunautaire, il faut donc que les biens concernés transitent entre pays de l’UE.

Quant à la Vente à Distance de biens importés de pays hors UE, elle concerne les biens commercialisés par des vendeurs appartenant à un État hors UE à destination d’un pays de l’UE.

Par ailleurs, il faut noter qu’autrefois, les plateformes étaient vues aux yeux de la loi, comme des intermédiaires transparents. À compter du 1er Juillet 2021, elles seront traitées comme des acheteurs revendeurs. En conséquence, la perception et l’acquittement de la TVA sont désormais du ressort des plateformes et places de marché.

En outre, il importe de faire remarquer que la nouvelle réglementation E-Commerce 2021 n’est applicable qu’aux ventes de biens appartenant à la catégorie BtoC, c’est-à-dire des ventes à des particuliers.

Quelle TVA appliquer aux Ventes à Distance Intracommunautaires de biens ?

Vous êtes E-Commerçant ou Dropshipper et vous vous demandez sans doute quelle TVA il faudrait appliquer. Sachez que cela dépend de la nature de la Vente à Distance concernée.

Pour ce qui concerne les Ventes à Distance Intracommunautaires de biens, vous devez savoir qu’à compter de ce 1er Juillet 2021, ne sera applicable que la TVA de l’État membre de livraison. C’est ce qu’on appelle le principe de taxation au lieu de consommation des biens.

Cela veut dire que conformément à la nouvelle réglementation, si vous êtes vendeur, il vous est désormais impossible d’appliquer la TVA de l’État membre d’expédition. C’est en effet la pratique qui avait cours, dès lors que les ventes en question n’excédaient pas le seuil annuel fixé unilatéralement par chaque État membre de livraison. À noter que ce seuil était tantôt de 35 000€, tantôt de 100 000€ selon les pays.

Ce principe admet toutefois une dérogation. Celle-ci concerne les entreprises rangées dans la catégorie des « micro-business ». Comme leur nom l’indique, ce sont de petites entreprises ayant un chiffre d’affaires annuel global inférieur à 10 000€. Ce chiffre d’affaires doit avoir été généré par les Ventes à Distance Intracommunautaires et les services intracommunautaires de télévision, de télécommunication et de services électroniques « B2C ».

Si vous appartenez à cette catégorie de micro-business, ce n’est que dans ce seul cas que vous pourrez alors appliquer la TVA de votre pays d’établissement.

Au 1er juillet 2021, les seuils fixés par les 27 États membres seront supprimés et remplacés par un seuil unique de 10 000 €.

Dès franchissement de ce seuil, les ventes à distance intracommunautaires seront taxées dans l’État membre d’arrivée, au taux de TVA local

Donc le taux de tva local sera applicable dès le 1er euro de vente après franchissement du seuil de 10000€.

Taxation au lieu de consommation des biens : Quelles sont les ventes concernées ?

Pour appliquer le principe de la taxation à la TVA de l’État membre de livraison des biens, trois conditions doivent être réunies :

✓ Il doit s’agir de ventes de produits destinés à des particuliers

✓ Les ventes intracommunautaires supposent alors que la livraison inclut deux pays membres de l’UE (en amont et en aval), à l’exclusion d’un pays hors UE

✓ Peu importe que le vendeur assure le transport ou qu’il soit indirectement impliqué dans sa réalisation

Pour ne pas vous exposer à de lourdes sanctions susceptibles de porter un coup d’arrêt à vos activités, il est important de vérifier les obligations qui sont désormais les vôtres en matière de marketplace TVA 2021.

Quelles implications juridiques pour les e-commerçants et dropshipper ?

Cette réforme TVA E-Commerce 2021 implique pour vous, de prendre préalablement connaissance de la TVA dans les différents pays de l’UE considérés comme vos lieux de livraison privilégiés. Si la destination est peut-être la Pologne ou la Belgique, cela veut dire que la vente sera soumise respectivement aux taux de 23% et 21%. Pour ce faire, il sera mis en place un système d’information du vendeur, ainsi que des dispositifs permettant de repérer la destination des biens vendus.

Par ailleurs, cette réforme implique également que vous vous intéressiez aux éventuels retours de marchandise de même qu’aux différents avoirs consentis aux fins de rectification de TVA déclarée et payée.

Pour témoigner de votre conformité avec la réforme TVA E-Commerce 2021, vous devez également procéder à un archivage des différentes informations collectées.

Il vous appartient enfin de déterminer s’il est plus avantageux pour vous de vous identifier à la TVA en vous servant du guichet unique établi à cet effet ou s’il faudra continuer avec l’ancienne procédure.

Réforme TVA E-Commerce : Possibilité de déclarer et de payer la TVA via un guichet unique

La TVA applicable à compter du 1er Juillet 2021 est désormais celle de l’État membre de livraison à quelques exceptions près, pour les ventes à distance intracommunautaires de biens. Du coup, pour déclarer la TVA et vous en acquitter, vous devez dès lors être immatriculé à la TVA dans chacun des pays de livraison.

Cette formalité peut paraitre assez fastidieuse. C’est pourquoi la réforme TVA E-Commerce 2021 s’est évertuée à simplifier la procédure administrative en instituant ce qu’on appelle le « One Stop Shop – Union Scheme » (OSS – régime UE).

C’est un guichet unique qui offre la possibilité aux e-commerçants et dropshipper spécialisés dans la vente à distance intracommunautaire, de procéder à la déclaration et au paiement de la TVA correspondant à leurs prestations au profit des particuliers.

En déclarant et en payant la TVA par voie électronique via le guichet unique, vous faites d’une pierre plusieurs coups. Vous n’avez donc plus besoin d’être identifié à la TVA dans chacun des États où vous effectuez les livraisons. C’est un avantage considérable pour les vendeurs en ligne.

Le principe étant acquis, vous vous interrogez certainement sur les démarches d’identification et la procédure pour déclarer et payer la TVA. Vous trouverez ici la réponse à ces interrogations. Nous porterons également à votre connaissance toutes les obligations qui seront désormais les vôtres si vous vous décidez à utiliser le guichet unique.

Comment s’identifier à travers le guichet unique ?

La procédure pour s’identifier via le OSS (One Stop Shop) dépend de l’État membre dont vous provenez.

Le principe est que tous les e-commerçants et dropshippers peuvent s’identifier auprès du guichet unique de leur État. Si votre établissement couvre plusieurs États au sein de l’UE, vous avez alors la possibilité de choisir le guichet unique du pays qu’il vous plaira parmi ces derniers.

Pour les e-commerçants justifiant d’un établissement hors UE, rien ne les empêche de s’enregistrer auprès d’un État membre à partir duquel ils effectuent des ventes à distance.

Guichet unique : Comment déclarer et payer la TVA ?

La déclaration et le paiement de la TVA au travers de ce guichet seront effectués sur une base trimestrielle.

Il ne sera pas possible de déduire sur ces déclarations la TVA supportée dans les Etats membres de livraison.

Le vendeur devra donc continuer d’utiliser les procédures habituelles : remboursement interne s’il est identifié dans l’Etat membre de livraison, ou bien remboursement selon les règles prévues pour les opérateurs étrangers non établis localement (directive 2008/9 pour les opérateurs établis au sein de l’UE ou 13ème directive pour ceux établis hors de l’UE).

OSS : À quelles obligations sont tenus les vendeurs identifiés au guichet unique ?

Il existe plusieurs obligations auxquelles sont soumis les e-commerçants et dropshippers conformément à la réforme TVA E-Commerce 2021.

Parmi celles-ci, vous devez par exemple consigner dans un registre toutes les opérations déclarées à travers le guichet unique. Les administrations fiscales peuvent à tout moment vous demander de leur faire parvenir par voie électronique les informations contenues dans le registre.

Ce registre devra, sur demande, être mis par voie électronique à la disposition des administrations fiscales des Etats membres d’expédition et de livraison. Il devra être conservé pendant 10 ans à partir du 31 décembre de l’année de l’opération.

Autres obligations, il est rappelé dans la réglementation vente en ligne TVA 2021 que le registre devra également contenir les renseignements en lien avec les biens livrés, le paiement et les éventuelles factures.

Par ailleurs, les règles relatives au commerce en ligne 2021 prescrivent que si vous décidez de vous servir du guichet unique, vous êtes libre d’émettre une facture. Le cas échéant, ces différentes factures seront soumises à la réglementation en vigueur dans l’État membre d’identification.

Au vu de toutes les obligations qui sont à la charge des vendeurs, il est de votre devoir, en fonction de vos habitudes de vente, de vous demander s’il est vraiment profitable pour vous de vous identifier au guichet unique.

Prix affiché sur le site internet des professionnels

L’information sur les prix est obligatoire et ce quelles que soient les formes de vente, qu’il s’agisse de vente en magasin, à distance (correspondance, téléachat, internet), ou hors établissement commercial (à domicile, dans les lieux inhabituels de vente, en plein air, dans les foires, etc.).

Les prix fixés par les professionnels doivent être exprimés en euros Toutes Taxes Comprises (TTC).

Les Ventes A distance de biens importés

Aux fins de recouvrer plus facilement la TVA sur les biens importés depuis des États hors UE, la réforme TVA E-Commerce 2021 a institué 4 nouvelles mesures :

✓ La franchise de TVA à l’importation de 22€ a été supprimée

Désormais, vous devez savoir que si vous réalisez la vente à distance de biens importés, tous les biens en provenance d’États tiers à l’UE seront taxés.

✓ Une déclaration douanière spéciale a vu le jour

L’objectif est de repérer tous les envois de biens importés dont la valeur est inférieure ou égale à 150€

✓ La mise en place d’une opération appelée « Vente A Distance de biens importés

✓ La création d’un guichet destiné à l’importation et d’un régime spécial concernant les opérateurs postaux

Dans l’ancienne réglementation, quand il s’agit de vente à distance de biens importés, c’est généralement sur le client que pèse l’obligation d’acquitter la TVA sur le bien provenant d’un pays hors UE. Avec la réforme TVA E-Commerce 2021, il n’y a pas de changement majeur à ce sujet.

En effet, si dans le cadre de la vente à distance de biens importés, le vendeur fait l’option de s’identifier au « Import One Stop Shop (IOSS) » encore appelé nouveau guichet unique à l’importation ou s’il acquiert la qualité d’importateur au vu des documents douaniers, ce vendeur pourra dès lors effectuer :

✓ Une importation exonérée de TVA ou taxable suivant le cas

Si vous optez pour une identification au guichet unique IOSS, votre importation sera alors exonérée de TVA. Elle sera par contre soumise à la TVA et donc donnant droit à déduction, s’il n’y a aucune option pour les envois d’une valeur inférieure ou égale à 150€. Il en sera ainsi de tous les autres envois dont la valeur est supérieure à 150€

✓ Une Vente A Distance pour les Biens Importés (VADBI) soumise à la TVA dans l’État membre de livraison.

Le vendeur devra donc au titre de cette livraison toujours collecter la TVA

Par ailleurs, au registre des mécanismes de collecte de TVA institués par la marketplace TVA 2021, on peut citer :

✓ La création de guichet unique à l’importation encore appelée « Import One Stop Shop » (IOSS)

✓ Le régime particulier de paiement de la TVA à l’importation

Si vous vous identifiez à l’IOSS, vous pourrez être exonéré de la TVA à l’importation. Par ailleurs, l’inscription au registre unique en ce qui concerne les Ventes A Distance de Biens Importés (VADBI), vous permet également de déclarer et de payer via une déclaration unique toute la TVA que vous resterez devoir dans tous les Etats membres de l’UE, au titre des VADBI.

Quand on parle de régime particulier de paiement de la TVA à l’importation, il faut savoir que les vendeurs peuvent y adhérer de façon optionnelle, mais il s’adresse principalement aux opérateurs postaux et aux frets expressistes. Il n’est applicable qu’à deux conditions : Les biens concernés doivent faire l’objet d’une importation dans l’État membre de livraison et le paiement de la TVA doit être à la charge du consommateur.

L’avantage de ce régime particulier institué par la réforme TVA E-Commerce 2021 est qu’il permet entre autres de repousser la date à laquelle la TVA à l’importation est exigible. Les opérateurs postaux et les frets expressistes pourront ainsi bénéficier d’un temps supplémentaire pour procéder à la collecte de la TVA auprès des consommateurs

Lorsque l’on souhaite se lancer dans l’investissement immobilier en tant que professionnel, le choix d’un statut juridique est une étape incontournable. À ce titre, la société par actions simplifiées (SAS) constitue une forme juridique pertinente que vous souhaitez investir seule ou à plusieurs dans l’immobilier. De fait, la SAS offre des perspectives très intéressantes notamment grâce à sa souplesse de fonctionnement et sa grande accessibilité. Dans cet article, découvrez tout ce que vous devez savoir sur cette forme juridique. 

La SAS immobilière ? 

La SAS investissement immobilier est une société commerciale régie par les articles L227-1 et suivants du code de commerce. Ce statut juridique vous donne la possibilité d’acquérir, d’exploiter un ou plusieurs biens immobiliers. Dans les faits, la SAS immobilière vous permet d’exercer une activité immobilière commerciale. En ce sens, cette forme juridique vous permet de générer des revenus en vous donnant la possibilité de procéder à des opérations d’achat-revente ou encore de mettre votre bien en location. 

Comment fonctionne une SAS immobilière ?

Contrairement à la SCI, le fonctionnement de la SAS immobilier locatif ou la SAS investissement immobilier est très peu encadré par le code du commerce. De fait, les actionnaires déterminent librement les règles de gestion, d’organisation et de fonctionnement de la société lors de rédaction des statuts. Concrètement, la seule obligation légale d’une SAS immobilière est la nomination d’un président de SAS. Rattaché au régime général de la Sécurité sociale, le président de SAS est chargé de représenter, administrer et gérer la société. Il prend toutes les décisions stratégiques qui ont trait à la vie de la structure et peut conclure des contrats au nom et pour le compte de la SAS. Les modalités de sa nomination et de sa révocation sont définies dans les statuts. 

Évidemment, même si la SAS offre une grande liberté statutaire, certaines règles doivent être observées pour assurer le bon fonctionnement et la pérennité de la société. Il s’agit notamment de : 

• La détermination des modalités de décisions collectives
• L’organisation d’une AGE (assemblée générale extraordinaire) pour toutes les décisions pouvant impacter la vie de la structure 
• La répartition des pouvoirs 
• La composition des organes dirigeants
• La tenue d’une comptabilité de trésorerie ou d’engagement
• La déclaration fiscale afférente à la société

Notons que les statuts peuvent également comporter un certain nombre de clauses qui permettent de mieux gérer les situations particulières. 

SAS immobilière ou SCI : Pourquoi opter pour une SAS ?

Si la SAS business immobilier fait partie des statuts juridiques les plus plébiscités aujourd’hui par les investisseurs immobiliers, c’est parce qu’elle présente une pléthore d’avantages qui en font une forme sociale très intéressante : 

Une grande accessibilité

Alors que la constitution d’une SCI nécessite deux associés au minimum, une SAS peut-être créée par un seul associé. Dans cette optique, elle est dénommée SASU ou Société par action simplifiée unipersonnelle. Par ailleurs, la SAS ne limite pas non plus le nombre d’associés maximum.

Pas de capital minimum

Une SAS immobilière peut-être créée à partir de 1 € symbolique de capital. De fait, la constitution d’une SAS n’impose pas le versement d’un capital social minimum. Bien sûr, pour être considérée comme une SAS immobilière, l’actionnaire doit apporter au minimum un bien immobilier lors de sa création. Cela via un apport en nature. 

Bon à savoir 
Les actionnaires peuvent opter pour une SAS immobilière au capital variable qui leur permet d’augmenter et de diminuer le capital (dans la limite des clauses statutaires obligatoires) sans avoir à modifier les statuts et à convoquer une AGE. 

La protection du patrimoine personnel des actionnaires

Si la SAS immobilière est de plus en plus populaire, c’est parce qu’il s’agit d’un statut juridique extrêmement protecteur. De fait, dans une SAS, la responsabilité de chaque actionnaire est limitée à ses apports. Ce qui signifie qu’en cas de dettes sociales, seuls les patrimoines appartenant à la société pourront être visés. En aucun cas, leur patrimoine personnel ne pourra être engagé par les créanciers de la SAS.

Quels sont les inconvénients d’une SAS immobilière ?

Si la SAS immobilière présente des avantages non négligeables, elle n’est pas non plus exempte d’inconvénients. Pour ne citer que : 

• Le coût de fonctionnement plutôt élevé 
• Les services d’un expert comptable
• Les frais de constitution
• La complexité de la rédaction des statuts qui nécessite souvent de faire appel à un professionnel
• L’imposition sur les sociétés obligatoire
• Les cotisations sociales du Président de la SAS identiques à celles des salariés

Alors, devez-vous faire un investissement SCI ou pas ? Pour répondre à la question SCI ou SAS immobilière, plusieurs éléments doivent être pris en compte. Entre autres, si vous souhaitez investir seul dans un bien immobilier, optez pour une SAS s’impose. De même, si vous souhaitez bénéficier d’un fonctionnement souple, créer une SAS peut s’avérer être un atout de taille. Par contre, il faudra prévoir les coûts de fonctionnement. 

Zoom sur la fiscalité d’une SAS 

L’impôt sur les sociétés

La SAS est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés. En effet, en vertu de l’article 239 bis AB du Code Général des Impôts (CGI) les SAS immobilières ne peuvent pas bénéficier de l’imposition sur le revenu. Ainsi, les revenus locatifs et plus-values sont imposés au niveau de la structure. De même, les dividendes sont également imposés au titre de revenus des capitaux immobiliers.

SAS immobilière et TVA 

En fonction de son chiffre d’affaires, la SAS immobilière peut être soit soumise au régime de la franchise en base de TVA, soit au régime réel simplifié de TVA ou le régime réel normal. Concrètement, voici les seuils à ne pas dépasser pour l’année 2021 et 2022 : 

• 85 800 € de CA pour une SAS franchise en base de TVA
• 818 000 € de CA pour le régime réel simplifié de TVA
• 901 000 € de CA pour le régime réel normal de TVA

Quid des démarches à suivre pour créer une SAS immobilière 

La création d’une SAS immobilière doit respecter un certain nombre de formalismes : 

• Rédaction des statuts 
• Constitution et libération du capital
• Publication d’un avis de constitution de la société dans un JAL (Journal d’annonces légales)
• Dépôt du dossier de demande d’immatriculation au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent ou au greffe du tribunal

Que vous résidiez au Luxembourg, en France, en Allemagne ou en Belgique, vous êtes tenu de respecter certaines obligations fiscales. Il s’agit notamment de l’obligation de déclarer les comptes bancaires que vous détenez à l’étranger.

Pourquoi déclarer vos comptes bancaires détenus à l’étranger ?

Il n’est pas illégal de détenir un compte bancaire à l’étranger. Cependant, le fait de ne pas informer les autorités fiscales de votre pays de résidence peut entraîner un contrôle fiscal et un redressement.

Depuis 2014 et dans le cadre de la lutte contre l’évasion fiscale, un nombre croissant de pays sont concernés par l’échange automatique d’informations. Les banques et institutions financières des pays signataires se sont engagées à transmettre les informations financières (identité, compte, solde et revenus, etc.) de leurs clients non-résidents à leurs pays de résidence respectifs.

Qui peut déclarer ?

Cette obligation s’applique aux personnes physiques domiciliées en France selon l’article 4B du Code général des impôts (CGI), qu’elles soient titulaires de comptes individuels ou Co titulaires, ou qu’elles bénéficient d’une procuration sur un compte bancaire étranger.

Les comptes considérés comme étant domiciliés à l’étranger  sont ceux qui se trouvent hors des régions suivantes : France métropolitaine, Monaco (pour les résidents français qui y sont établis depuis le 14 octobre 1957), les départements d’outre-mer ainsi que les îles de Saint-Barthélemy et Saint-Martin.

Le contribuable peut également être le représentant légal d’un mineur.

Quels sont les types de comptes sont concernés ?

Tous les comptes bancaires, contrats d’assurance-vie et contrat d’actifs numériques ouverts, détenus, utilisés ou clôturés à l’étranger au cours de l’année.

Cela inclut les comptes ouverts auprès des banques, des prestataires de services d’investissement, des administrations publiques ou des particuliers tels que les notaires ou les bureaux de change qui reçoivent régulièrement des dépôts en titres, actions ou espèces.

Il comprend également les contrats d’assurance-vie souscrits auprès des compagnies d’assurances et organismes assimilés.

Il ne concerne toutefois pas les comptes servant au paiement d’achats en ligne ou les dépôts concernant des ventes de biens d’un montant inférieur à 10 000 € par an tous comptes confondus, lorsque ces comptes ayant servi à des transactions sont adossés à un ou plusieurs comptes ouvert en France.

Comment faire votre déclaration de comptes ?

Vous devez déposer en même temps que les déclarations concernant l’ensemble de vos revenus de l’année.

Utilisez le formulaire annexe n°. 3916/3916 bis (comptes bancaires, comptes d’actifs numériques et contrats d’assurance-vie), que vous pouvez sélectionner lors de votre déclaration en ligne. Si vous effectuez une déclaration papier, vous pouvez télécharger le formulaire sur le site impots.gouv.fr : Formulaire de déclaration d’un compte à l’étranger.

Vous pouvez également noter sur un papier l’ensemble des éléments permettant d’identifier le compte ou le contrat d’assurance-vie.

Vous devez déclarer chaque compte qui a été ouvert, détenu, utilisé au moins une fois ou clôturé au cours de l’année. Il en va de même pour les polices d’assurance-vie.

Vous devez remplir une seule déclaration pour un compte ou une police pour un couple, que les deux soient titulaires du compte ou de la police, ou que l’un ou l’autre ait une procuration pour agir au nom du titulaire principal du compte.

Lorsque le contribuable agit pour le compte d’un tiers qui n’est pas membre du foyer fiscal, il doit déposer une déclaration papier auprès du service des impôts des particuliers dont relève le titulaire du compte ou du contrat.

Quelles pénalités ?

Des pénalités s’appliqueront :

En cas d’information incomplète ou manquante dans une déclaration ; l’amende est prévue au 2° de l’article 1729 B du Code général des impôts.

En cas de non-dépôt (article 1736 du CGI) ; l’amende est fixée à 1 500 € pour chaque compte non déclaré. Lorsque l’obligation de déclaration concerne un pays ou territoire n’ayant pas conclu de convention fiscale avec la France aux fins de lutte contre la fraude fiscale, l’amende est portée à 10 000 €.

Imposition des revenus présumés, en application des dispositions de l’article 1649A du CGI, avec une majoration de 40 %.

Comment vous assurez que vous êtes conforme à la loi?

Vous habitez en France

Si vous êtes titulaire d’un compte étranger ou titulaire d’une procuration sur un compte étranger, vous êtes également tenu de le déclarer. Ces informations doivent être déclarées lors du dépôt de la déclaration fiscale sur le site impots.gouv.fr (si vous déposez votre déclaration fiscale en ligne) ou en téléchargeant le formulaire 3916.

Vous devez :

• remplir le formulaire 3916 « Déclaration par un résident d’un compte ouvert hors de France » ;
• datez et signez le document, puis joignez-le à la déclaration de revenus no. 2042 ;
• cochez la case 8UU de la déclaration fiscale no. 2042.

Assurez-vous de remplir un formulaire par compte détenu à l’étranger. Cependant, si le même compte est détenu par deux conjoints, il ne doit être déclaré qu’une seule fois. Si vous soumettez des déclarations de revenus sur papier, vous pouvez également mentionner tous les détails d’identification du compte sur une feuille de papier séparée.

> Les résidents français qui ne respectent pas leurs obligations fiscales s’exposent à une amende de 1 500 euros par compte non déclaré et de 10 000 euros si le compte est situé dans un pays n’ayant pas conclu de convention d’assistance administrative avec la France, ainsi qu’une majoration d’impôt supplémentaire de 80%.

Vous habitez en Belgique

Les résidents belges (y compris les conjoints et les enfants) doivent déclarer les comptes détenus auprès d’établissements bancaires, de change, de crédit ou d’épargne établis à l’étranger. La déclaration doit être faite au point de contact central de la Banque nationale de Belgique (BNB) au plus tard lors du dépôt de la déclaration fiscale.

Pour déclarer vos comptes à l’étranger, vous devez :

• Soit remplir le formulaire directement en ligne sur le site de la BNB  (vous aurez besoin de votre carte d’identité électronique, de votre code PIN et d’un lecteur de carte)
• Ou téléchargez la version papier du formulaire de déclaration de compte étranger, remplissez-le et envoyez-le à la BNB avec une photocopie recto-verso de votre carte d’identité ou titre de séjour belge.
• Si vous préférez que votre expert-comptable s’occupe de cette affaire pour vous, il doit disposer d’une procuration en votre nom et envoyer le formulaire par courrier avec une photocopie de sa pièce d’identité et de la vôtre.

N’oubliez pas de remplir la case XIV « Comptes de particuliers et assurance-vie à l’étranger » de la déclaration fiscale. Notez que si vous êtes Co titulaire d’un compte étranger, les deux titulaires doivent le déclarer et remplir des formulaires distincts.

> Les résidents belges qui ne déclarent pas leurs comptes à l’étranger s’exposent à une amende administrative et à des sanctions. Si les revenus crédités sur ces comptes ne sont pas non plus déclarés, l’administration fiscale peut imposer une imposition automatique et appliquer un impôt supplémentaire.

Etes-vous obligé de déclarer les comptes PayPal ?

En Belgique, il n’est pas nécessaire de déclarer les comptes PayPal sauf s’ils sont liés à une activité commerciale ou si les sommes d’argent « restent dans les comptes au-delà de ce qui est strictement nécessaire d’un point de vue technique pour effectuer des transactions ». Dans les deux cas, ils doivent être déclarés dans le formulaire de notification de compte étranger et les champs « numéro de compte » doivent être complétés avec l’adresse email fournie à PayPal lors des transactions.

De même, en France, il n’y a pas d’obligation de déclarer les comptes utilisés pour régler des achats ou recevoir le paiement de biens en ligne si :

• les montants d’achat et de vente n’excèdent pas 10 000 euros par an tous comptes confondus ;
• le compte est lié à un compte ouvert en France.

Si ces deux règles ne sont pas respectées, vous devez remplir un formulaire 3916 pour votre (vos) compte(s) PayPal.